Z centrum widać najwięcej
  

KULTURA LIBERALNA > Felietony > [Z miasta] Grzech...

[Z miasta] Grzech popularnej WuZetki oraz braków planu miejscowego

Maciej J. Nowak

Każdy z nas marzy o najlepszej lokalizacji domu czy zakładu pracy. Między innymi dlatego przestrzeń miejska bywa areną ciągłych walk związanych z różnymi koncepcjami urbanistycznymi i pomysłami na zabudowę terenu.

Im bardziej dany teren jest atrakcyjny, tym tych koncepcji i związanych z nimi sporów jest więcej. W miastach dużą rolę odgrywają w tym kontekście przedsiębiorcy szukający siedzib dla prowadzonej działalności gospodarczej i deweloperzy kształtujący przestrzeń mieszkaniową. Działka, znajdująca się na wartościowych obszarach może być więc wykorzystywana do różnych celów. I może się okazać, że różni użytkownicy przestrzeni będą mieli zupełnie odmienne pomysły na jej zagospodarowanie.

Z uwagi na to, że istnieje bardzo wiele różnych pomysłów na zagospodarowanie poszczególnych obszarów zurbanizowanych, ważne jest, aby w przepisach prawnych występowały jasne i czytelne reguły, na podstawie których będziemy wiedzieli gdzie, jak i na jakich warunkach możemy dokonywać zabudowy. Obecnie – chociażby na terenach podmiejskich – bardzo często występuje nadmiernie swobodna zabudowa kształtowana przez indywidualnych właścicieli wedle zasady: „Moje, więc mogę”. Trudno mieć do właścicieli nieruchomości o to pretensje – w końcu prawo daje im takie możliwości. Jeżeli więc mogą, próbują to wykorzystać. Wadą są natomiast same założenia zawarte w systemie planowania przestrzennego. Zgodnie z nimi przestrzeń może być kształtowana na podstawie: miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wobec jego braku – decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zwłaszcza w przypadku terenów miejskich lepiej byłoby, gdyby większa ich część została objęta przemyślanymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Są one sporządzane na podstawie uchwały rady gminy, dla wybranego przez nią terenu i powinny kompleksowo określać przeznaczenie oraz parametry techniczne poszczególnych nieruchomości. To w planach miejscowych można – z pewnym wyprzedzeniem czasowym – wytyczyć przyszłą drogę publiczną, wyznaczyć tereny pod zabudowę mieszkaniową czy usługową. Plan miejscowy może więc porządkować reguły związane z miejską zabudową.

Niestety, obecnie w wielu miastach plany miejscowe nie stanowią podstawowego narzędzia kształtowania przestrzeni. Powodów ku temu jest kilka, ale wśród najważniejszych można wymienić: długą i żmudną procedurę sporządzania planów oraz groźbę związaną z wysuwaniem przez właścicieli nieruchomości objętych planami roszczeń odszkodowawczych wobec miast. A jeżeli planów nie ma – dominującym instrumentem pozostają decyzje o warunkach zabudowy (popularne WuZetki). Zasady prawne związane z ich wydawaniem są bardzo nieprecyzyjne – opierają się przede wszystkim na subiektywnie przeprowadzanej analizie urbanistycznej, różnej dla różnych gmin. Nieostre kryteria powodują wiele sporów. Często są również generatorem nierówności – gdy na przykład jeden deweloper, dysponując lepszym dojściem lub większym kapitałem, może załatwić sobie odpowiednią WuZetkę na danym obszarze.

Przykłady? W całej Polsce można ich znaleźć bardzo wiele. Modelowa sytuacja wygląda następująco. Załóżmy, że na obszarze dzielnicy o zabudowie mieszkaniowej, jeden z właścicieli decyduje się na wzniesienie obiektu usługowego (np. większego sklepu) na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Organy miasta interpretują subiektywne kryteria związane z wydaniem tej decyzji i ustalają warunki zabudowy. Nie podoba się to sąsiadom, którzy jednoczą się przeciwko budowie obiektu. Sprawa ciągnie się przez długie miesiące, a jej ostateczne rozwiązanie zapewne dla nikogo nie będzie korzystne. Inwestor ma opóźnioną możliwość podjęcia robót budowlanych. Sąsiedzi w większości wypadków i tak niestety będą musieli zaakceptować jakąś formę zaplanowanej inwestycji. Ostatecznie zaś inwestycja nie zawsze jest oddawana z poszanowaniem istniejącego ładu przestrzennego. Inna sytuacja: załóżmy, że jest w mieście teren przeznaczony na drogę – drugą trasę wylotową (a więc bardzo ważną). Miasto nie uchwala jednak planu miejscowego i właściciele poszczególnych działek, w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy dostają prawo do zagospodarowania terenu – co powoli wcielają w życie. Miasto, obawiając się skutków społecznych takich działań, nie rozważa podjęcia zaplanowanej inwestycji drogowej i nie decyduje się na wywłaszczenie nieruchomości. W efekcie miasto pozostaje na zawsze z jedną drogą wylotową, przy zwiększającej się liczbie samochodów.

Tego rodzaju przykłady można mnożyć. Obecnie głównym źródłem podobnych problemów jest wydawanie decyzji o warunkach zabudowy z całą jej nieostrością i konfliktogennością. Rzecz jasna różnych recept na rozwiązanie problemów jest wiele (przygotowywanych na różnych szczeblach), ale wśród najważniejszych, niezbędnych zmian należy wskazać na:

– usunięcie z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy i zastąpienie ich – w miarę możliwości – planami miejscowymi,

– wzmocnienie roli innych dokumentów, w tym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,

– stworzenie możliwości zabezpieczenia (np. przez osobne decyzje administracyjne) „zarezerwowania” określonych terenów pod najważniejsze inwestycje publiczne.

Warto też pamiętać o tym, by w cały program planistyczny jak najszerzej – jeśli jest to możliwe – włączać mieszkańców.

To zapewne początek reform. Prawo do zabudowy, jako element prawa własności, nie może być absolutne. Pamiętać też trzeba o prawie obywateli do korzystania z dóbr i usług publicznych czy do ochrony i poszanowania środowiska. Dopiero na tej podstawie można racjonalnie myśleć o zagospodarowaniu przestrzennym i zwycięstwie w walce o przestrzeń miejską.

SKOMENTUJ

Nr 286

(26/2014)
7 lipca 2014

PRZECZYTAJ INNE Z TEGO NUMERU

PRZECZYTAJ INNE Z TEGO NUMERU

PRZECZYTAJ INNE Z DZIAŁU

KOMENTARZE

NAJPOPULARNIEJSZE



WAŻNE TEMATY

TEMATY TYGODNIA

drukuj
pobierz jako pdf / wyślij e-mail