[Z miasta] Grzech popularnej WuZetki oraz braków planu miejscowego

Każdy z nas marzy o najlepszej lokalizacji domu czy zakładu pracy. Między innymi dlatego przestrzeń miejska bywa areną ciągłych walk związanych z różnymi koncepcjami urbanistycznymi i pomysłami na zabudowę terenu.

Im bardziej dany teren jest atrakcyjny, tym tych koncepcji i związanych z nimi sporów jest więcej. W miastach dużą rolę odgrywają w tym kontekście przedsiębiorcy szukający siedzib dla prowadzonej działalności gospodarczej i deweloperzy kształtujący przestrzeń mieszkaniową. Działka, znajdująca się na wartościowych obszarach może być więc wykorzystywana do różnych celów. I może się okazać, że różni użytkownicy przestrzeni będą mieli zupełnie odmienne pomysły na jej zagospodarowanie.

Z uwagi na to, że istnieje bardzo wiele różnych pomysłów na zagospodarowanie poszczególnych obszarów zurbanizowanych, ważne jest, aby w przepisach prawnych występowały jasne i czytelne reguły, na podstawie których będziemy wiedzieli gdzie, jak i na jakich warunkach możemy dokonywać zabudowy. Obecnie – chociażby na terenach podmiejskich – bardzo często występuje nadmiernie swobodna zabudowa kształtowana przez indywidualnych właścicieli wedle zasady: „Moje, więc mogę”. Trudno mieć do właścicieli nieruchomości o to pretensje – w końcu prawo daje im takie możliwości. Jeżeli więc mogą, próbują to wykorzystać. Wadą są natomiast same założenia zawarte w systemie planowania przestrzennego. Zgodnie z nimi przestrzeń może być kształtowana na podstawie: miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wobec jego braku – decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zwłaszcza w przypadku terenów miejskich lepiej byłoby, gdyby większa ich część została objęta przemyślanymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Są one sporządzane na podstawie uchwały rady gminy, dla wybranego przez nią terenu i powinny kompleksowo określać przeznaczenie oraz parametry techniczne poszczególnych nieruchomości. To w planach miejscowych można – z pewnym wyprzedzeniem czasowym – wytyczyć przyszłą drogę publiczną, wyznaczyć tereny pod zabudowę mieszkaniową czy usługową. Plan miejscowy może więc porządkować reguły związane z miejską zabudową.

Niestety, obecnie w wielu miastach plany miejscowe nie stanowią podstawowego narzędzia kształtowania przestrzeni. Powodów ku temu jest kilka, ale wśród najważniejszych można wymienić: długą i żmudną procedurę sporządzania planów oraz groźbę związaną z wysuwaniem przez właścicieli nieruchomości objętych planami roszczeń odszkodowawczych wobec miast. A jeżeli planów nie ma – dominującym instrumentem pozostają decyzje o warunkach zabudowy (popularne WuZetki). Zasady prawne związane z ich wydawaniem są bardzo nieprecyzyjne – opierają się przede wszystkim na subiektywnie przeprowadzanej analizie urbanistycznej, różnej dla różnych gmin. Nieostre kryteria powodują wiele sporów. Często są również generatorem nierówności – gdy na przykład jeden deweloper, dysponując lepszym dojściem lub większym kapitałem, może załatwić sobie odpowiednią WuZetkę na danym obszarze.

Przykłady? W całej Polsce można ich znaleźć bardzo wiele. Modelowa sytuacja wygląda następująco. Załóżmy, że na obszarze dzielnicy o zabudowie mieszkaniowej, jeden z właścicieli decyduje się na wzniesienie obiektu usługowego (np. większego sklepu) na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Organy miasta interpretują subiektywne kryteria związane z wydaniem tej decyzji i ustalają warunki zabudowy. Nie podoba się to sąsiadom, którzy jednoczą się przeciwko budowie obiektu. Sprawa ciągnie się przez długie miesiące, a jej ostateczne rozwiązanie zapewne dla nikogo nie będzie korzystne. Inwestor ma opóźnioną możliwość podjęcia robót budowlanych. Sąsiedzi w większości wypadków i tak niestety będą musieli zaakceptować jakąś formę zaplanowanej inwestycji. Ostatecznie zaś inwestycja nie zawsze jest oddawana z poszanowaniem istniejącego ładu przestrzennego. Inna sytuacja: załóżmy, że jest w mieście teren przeznaczony na drogę – drugą trasę wylotową (a więc bardzo ważną). Miasto nie uchwala jednak planu miejscowego i właściciele poszczególnych działek, w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy dostają prawo do zagospodarowania terenu – co powoli wcielają w życie. Miasto, obawiając się skutków społecznych takich działań, nie rozważa podjęcia zaplanowanej inwestycji drogowej i nie decyduje się na wywłaszczenie nieruchomości. W efekcie miasto pozostaje na zawsze z jedną drogą wylotową, przy zwiększającej się liczbie samochodów.

Tego rodzaju przykłady można mnożyć. Obecnie głównym źródłem podobnych problemów jest wydawanie decyzji o warunkach zabudowy z całą jej nieostrością i konfliktogennością. Rzecz jasna różnych recept na rozwiązanie problemów jest wiele (przygotowywanych na różnych szczeblach), ale wśród najważniejszych, niezbędnych zmian należy wskazać na:

– usunięcie z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy i zastąpienie ich – w miarę możliwości – planami miejscowymi,

– wzmocnienie roli innych dokumentów, w tym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,

– stworzenie możliwości zabezpieczenia (np. przez osobne decyzje administracyjne) „zarezerwowania” określonych terenów pod najważniejsze inwestycje publiczne.

Warto też pamiętać o tym, by w cały program planistyczny jak najszerzej – jeśli jest to możliwe – włączać mieszkańców.

To zapewne początek reform. Prawo do zabudowy, jako element prawa własności, nie może być absolutne. Pamiętać też trzeba o prawie obywateli do korzystania z dóbr i usług publicznych czy do ochrony i poszanowania środowiska. Dopiero na tej podstawie można racjonalnie myśleć o zagospodarowaniu przestrzennym i zwycięstwie w walce o przestrzeń miejską.

Skoro tu jesteś...

...mamy do Ciebie małą prośbę. Żyjemy w dobie poważnych zagrożeń dla pluralizmu polskich mediów. W Kulturze Liberalnej jesteśmy przekonani, że każdy zasługuje na bezpłatny dostęp do najwyższej jakości dziennikarstwa

Każdy i każda z nas ma prawo do dobrych mediów. Warto na nie wydać nawet drobną kwotę. Nawet jeśli przeznaczysz na naszą działalność 10 złotych miesięcznie, to jeśli podobnie zrobią inni, wspólnie zapewnimy działanie portalowi, który broni wolności, praworządności i różnorodności.

Prosimy Cię, abyś tworzył lub tworzyła Kulturę Liberalną z nami. Dołącz do grona naszych Darczyńców!

Wesprzyj Kulturę Liberalną