Aktualnie niedobór lokali wynosi ok. 1,5 mln w stosunku do gospodarstw domowych, a ok. 2 mln wymaga gruntownych remontów.
W międzyczasie zmieniła się znacząco struktura rynku mieszkaniowego: nastąpił znaczny spadek liczby mieszkań spółdzielczych, dwukrotny (od 1999 r.) wzrost budownictwa indywidualnego i sześciokrotny wzrost lokali deweloperskich. Natomiast liczba mieszkań komunalnych i socjalnych pozostaje na względnie stałym (niskim) poziomie. I tak na 1000 mieszkańców przypada w Polsce ok. 335 mieszkań, co daje nam jedno z ostatnich miejsc w Unii Europejskiej. W krajach otwierających rankingi liczba ta jest zbliżona do 500.
Polityka mieszkaniowa obejmuje wiele powiązanych ze sobą czynników – kształtowanie długofalowej i kompleksowej polityki mieszkaniowej państwa, tworzenie warunków do rozwoju budownictwa mieszkaniowego, racjonalne gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi, zapewnienie finansowego wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego i utrzymanie w należytym stanie technicznym zasobu mieszkaniowego (zadanie samorządów).
Zdaniem Najwyższej Izby Kontroli i ekspertów z Kongresu Budownictwa za główne przyczyny złej sytuacji mieszkaniowej w Polsce uznaje się brak systemowych rozwiązań dla polityki mieszkaniowej, brak planów zagospodarowania przestrzennego (za które odpowiadają gminy), zbyt niskie wydatki budżetowe na sferę mieszkaniową (0,9 proc. PKB), złe prawo inwestycyjne oraz niewywiązywanie się samorządów z konstytucyjnych obowiązków. Do tej listy można jednak dodać sprawę bodaj kluczową, choć z nieco innego porządku. Jest ona związana z mentalnością Polaków: większość osób chciałaby mieć mieszkanie własnościowe, przez co rynek lokali na wynajem jest bardzo słaby (jedynie 20 proc. całego zasobu mieszkaniowego). O sposobie rozwiązania tego problemu pisali już wiele lat temu Andrzej i Stefan Bratkowscy. W słynnym artykule „Szansa na boom…” przedstawili koncepcję masowej budowy mieszkań czynszowych, połączonych z ułatwieniami w uzyskiwaniu długoterminowego i taniego kredytu hipotecznego, do spłacania z pobieranych czynszów przez kilkadziesiąt lat.
Niestety, mimo pojawiających się od czasu do czasu propozycji reformatorskich, sytuacja nadal pozostaje bez zmian. Odpowiedzialnością za nią obarcza się na przemian samorząd terytorialny i władze centralne, ale brakuje także pogłębionej analizy aktualnego stanu rzeczy. Prowadzą ją doraźnie różne organizacje pozarządowe (m.in. Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów), ale nie jest to spójna wiedza.
Dlatego stowarzyszenie Projekt: Polska we współpracy z think tankiem Forum Od-nowa i Fundacją Rozwoju Warszawy zdecydowały się realizować zakrojoną na szeroką skalę inicjatywę pod nazwą „Obserwatorium Obywatelskie: polityka lokalowa i mieszkaniowa”. Projekt dotyczy obywatelskiego nadzoru nad wykonywaną przez samorządy polityką efektywnego wykorzystania zasobów lokalowych oraz monitorowania działań podejmowanych na rzecz wyrównywania poważnych deficytów w tej dziedzinie. Istotne będzie także kontrolowanie wdrażania innowacyjnych mechanizmów zarządzania tymi zasobami, w sposób odpowiadający realizowaniu celów społecznych. Cel prac to stworzenie mechanizmów monitoringu, kontroli oraz – wreszcie – interwencji w poczynania centralnych i samorządowych organów państwa w zakresie realizacji polityki lokalowej i mieszkaniowej. Na podstawie przeprowadzonych badań stworzona zostanie lista rekomendacji do wdrożenia.
Punktem wyjścia „Obserwatorium obywatelskiego” jest konstatacja, że na zarządzanie państwem brakuje strategicznych programów, które przyczyniłyby się do zwiększenia dostępności lokali mieszkalnych. Kolejne rządy ogłaszają nowe projekty (typu „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych”), które jednak są nieefektywne i często wywołują skutki odwrotne do zamierzonych (np. suburbanizacja). Potrzebne są tu rozwiązania systemowe, gdyż niedobór lokali generuje wiele problemów społecznych – związanych choćby z niską mobilnością, ale także niska dzietnością.
Drugim ważnym punktem na mapie projektu jest polityka lokalowa. Wiele lokali w miastach, także tych umieszczonych w parterach budynków i decydujących o szeroko pojmowanej jakości przestrzeni, pozostaje własnością publiczną. Nawet jeśli występuje ona w niewielkiej skali, pozwala kształtować strategie wspierające jakość przestrzeni publicznej i życia mieszkańców za pomocą narzędzi, takich jak m.in. procedury planistyczne. W miastach, gdzie dominuje własność publiczna wobec lokali użytkowych, władza ma realne narzędzia decydowania o funkcjach i charakterze – także estetycznym – całych ciągów ulic (vide Warszawa). Tam, gdzie nie dominuje (np. Kraków) istnieje szansa świadomego wprowadzenia funkcji szczególnie ważnych społecznie i sprzyjających kształtowaniu wysokiej jakości życia, choć często wiąże się to z rezygnacją z wysokich zysków.
Obecnie realizowany jest pierwszy etap działań, czyli analiza dokumentów strategicznych dotyczących polityki mieszkaniowej i lokalowej, w tym przegląd już istniejących programów gospodarowania zasobami mieszkaniowymi w pięciu miastach (Kraków, Łódź, Stargard Szczeciński, Warszawa) oraz programów ogólnopolskich. Są one realizowane pod kątem przeprowadzenia oceny stopnia, w jakim gminy oraz ogólnie władze publiczne wcieliły je w życie, jak również ich skuteczności – analiza dobrych praktyk, zaniechań, zmarnowanych szans.
Już nawet pobieżny ogląd tematu przynosi odpowiedzi na szereg pytań. Przede wszystkim fatalnie funkcjonuje system zbierania i udostępniania danych na tematy mieszkaniowe (zresztą problemy z transparentnością można zauważyć w większości dziedzin funkcjonowania polskiego państwa). Wielu informacji nie sposób odnaleźć lub są w gestii wielu różnych podmiotów, co prowadzi do sprzeczności – różnią się np. dane GUS i gmin czy organizacji pozarządowych i policji. Kolejne bazy miewają przerwy w aktualizacji, a jeszcze następne przedstawia się w formie trudnej do porównywania.
Po drugie, gros badanych wspólnot nie prowadzi ewidencji szeroko pojętego zapotrzebowania na mieszkania, a skupia się tylko na tzw. kolejce do lokali komunalnych lub problemach obywateli bezdomnych, eksmitowanych czy niezdolnych do samodzielnego funkcjonowania, zostawiając przeciętnie (lub więcej) zarabiające osoby samym sobie.
Po trzecie, wyraźnie topnieje zasób mieszkań komunalnych – gminy bądź wyprzedają go w celu spełnienia indywidualnego wskaźnika zadłużenia (art. 243 ustawy o finansach publicznych), bądź rezygnują z posiadania lokali, gdyż nie stać ich na ich utrzymanie lub kosztowne remonty.
Po czwarte, samorządy najczęściej sprowadzają politykę mieszkaniową do zasobu lokali komunalnych, nie troszcząc się zbytnio o ogół mieszkań jako taki. Nawiasem mówiąc, nikt ich wprost do tego nie zmusza, gdyż w art. 7 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym wskazano, że do zadań własnych gminy należy wspieranie „gminnego budownictwa mieszkaniowego”, co można rozumieć na wiele sposobów. Jedna z interpretacji głosi, że władze lokalne nie powinny w ogóle mieszać się w sprawy rynkowe, a jedynie koncentrować na pomocy osobom, których nie stać na kupno lub wynajem lokalu. Przeciwnicy takiego podejścia argumentują jednak, że samorząd musi odpowiadać na oczekiwania mieszkańców całościowo, w tym tworząc im sprzyjające warunki mieszkaniowe.
Naszym celem jest poprawienie sytuacji w tym zakresie. Zapraszam do śledzenia naszych działań! Już wkrótce więcej informacji.
