Jakub Bodziony: „Mieszkanie Plus legło gruzach” pisze „Rzeczpospolita”, powołując się na raport wewnętrzny PiS-u. To prawda?

Mirosław Barszcz: Nie zgadzam się z tą tezą. Mieszkanie+ to jeden z najambitniejszych i obliczonych na największą skalę inwestycji program mieszkaniowy w naszej części świata. Jesteśmy w dość skomplikowanym ekosystemie prawnym – zarówno polskim, jak i europejskim. Sam proces dostosowywania naszych planów do legislacji musiał zająć sporo czasu.

Kiedy ponad dwa lata temu rozpoczynały się prace nad założeniami programu, próbowaliśmy różnych sposobów. To naturalne, że nie każda z tych ścieżek okazała się obiecująca.

Jarosław Kaczyński wspominał nawet o milionach, ostatnią realną liczbą było 100 tysięcy gotowych mieszkań, a jak na razie zbudowanych zostało 480.

Zbudowanych jest więcej, trwa nabór w Gdyni, wkrótce rozpocznie się w Wałbrzychu i Kępicach, następnie w Katowicach. Do końca pierwszego kwartału 2019 roku zasiedlonych będzie już niemal 900 mieszkań.

Ale fakt, założenia są dużo bardziej ambitne. By je zrozumieć, trzeba sięgnąć po arytmetykę.

To znaczy?

Zasadniczym celem jest zwiększenie do 2030 roku liczby mieszkań w Polsce z obecnych 366 na tysiąc mieszkańców do 435, czyli do średniej europejskiej. Obecnie mamy przedostatnie miejsce w UE, gorsza od nas jest tylko Rumunia. Gdybyśmy chcieli równać do najlepszych w Europie, czyli do Austrii czy Danii, musielibyśmy podwoić zasób mieszkaniowy w Polsce w zakresie metrażu.

Musimy mieć świadomość, wiele polskich rodzin mieszka w tragicznych warunkach mieszkaniowych.

Zakładając więc, że do 2030 roku nie ubędzie znacząco zdegradowanych mieszkań i nie zmieni się istotnie liczba mieszkańców, w planie minimum w ciągu najbliższych 12 lat powinny w Polsce powstać około 3 miliony mieszkań.

Czyli tyle, ile PiS obiecywało w swojej poprzedniej kadencji…

Oczywiście tych 3 milionów mieszkań nie musi budować państwo. Jeżeli przyjmiemy, że roczna produkcja mieszkań wynosi dziś w Polsce około 170 tysięcy, to w ciągu tych 12 lat około 2 miliony mieszkań zostaną wygenerowane przez rynek. Pozostanie 1 milion mieszkań – najczęściej dla osób słabiej uposażonych, które dziś są z rynku mieszkaniowego niemal całkowicie wykluczone. Deweloperom nie opłaca się kierować do nich oferty, bo większe marże mają na inwestycjach skierowanych do osób relatywnie zamożniejszych.

O tym, do kogo kierowany jest dzisiejszy rynek mieszkaniowy, świadczy między innymi fakt, że 70 procent wartości transakcji mieszkaniowych realizowanych jest za gotówkę. Zakłada się, że z polskiego rynku mieszkaniowego wykluczonych jest około 40 procent społeczeństwa. Są to najczęściej tak zwane „zwyczajne polskie rodziny”, które nie kwalifikują się do otrzymania mieszkań socjalnych lub komunalnych, a jednocześnie nie mają zdolności kredytowej i nie stać ich na najem lub kupno własnego mieszkania.

Zasadniczym celem jest zwiększenie do 2030 roku liczby mieszkań w Polsce z obecnych 366 na tysiąc mieszkańców do 435, czyli do średniej europejskiej. Obecnie mamy przedostatnie miejsce w UE, gorsza od nas jest tylko Rumunia. | Mirosław Barszcz

Plany są imponujące, ale rzeczywistość wygląda inaczej.

Zbudowanie mieszkania, a tym bardziej osiedla mieszkaniowego, to proces dużo bardziej długotrwały i skomplikowany niż napisanie ustawy. W przypadku osiedla na 2,7 tysiąca mieszkań, które będziemy realizować na warszawskim Ursynowie, sam proces tworzenia projektów zajął półtora roku.

Nie neguję tego, ale zwracam uwagę, że zapowiedzi polityków nijak mają się do warunków czasowych i finansowych, w jakich te mieszkania mają być zbudowane.

Jako PFR Nieruchomości mówimy jasno: naszym celem jest 100 tysięcy mieszkań w przygotowaniu do końca 2019 roku. Podkreślam: w przygotowaniu, a nie użytkowaniu przez najemców, czy nawet w budowie.

Co to znaczy?

Kluczowym etapem procesu jest podjęcie ostatecznej decyzji inwestycyjnej. To znaczy, w uproszczeniu, że jako spółka zarządzająca aktywami funduszu inwestycyjnego posiadamy wszystkie zgody korporacyjne na zakup konkretnej nieruchomości lub założenie spółki celowej, do której grunt ma być wniesiony aportem. Możemy więc z pełną odpowiedzialnością ogłosić, że na tej działce powstaną mieszkania.

Wówczas rozpoczyna się proces produkcyjny, w tym uzyskiwanie zgód i pozwoleń administracyjnych, a także prace nad projektem. W zależności od rozmiaru inwestycji może to zabrać od trzech miesięcy do ponad roku.

To ile mieszkań jest na tym etapie przygotowania?

Około 10 tysięcy. W ciągu najbliższych miesięcy będziemy mieli kolejne 15–20 tysięcy. Dlatego ambitnym, ale realnym celem jest 100 tysięcy mieszkań w przygotowaniu przed końcem przyszłego roku.

Zaplanowanych, w budowie czy ukończonych?

Po ostatecznych decyzjach inwestycyjnych. To będą mieszkania, których budowa będzie miała zapewnione finansowanie, zlecone będzie tam wykonanie projektów budowlanych i rozpoczęcie procesu uzyskiwania zgód i zezwoleń.

Czy te mieszkania, które zostały zbudowane, powstały wyłącznie w ramach programu Mieszkanie+? Podobno część z nich powstała ze środków programu rozpoczętego jeszcze przez rząd PO–PSL. 

Jako PFR Nieruchomości zarządzamy aktywami dwóch funduszy. Oprócz Funduszu Mieszkań dla Rozwoju, w ramach którego realizowane są inwestycje w programie Mieszkanie+, zarządzamy też aktywami Funduszu Mieszkań na Wynajem, który powstał w poprzedniej kadencji. Fundusz ten inwestował w nieruchomości komercyjne, położone w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach. W tym portfelu mamy ponad 1,7 tysiąca mieszkań. Nie wliczamy tych inwestycji do Mieszkania+.

Czy lokale z Mieszkania+ zostały, zgodnie z planem, zbudowane na gruntach przejętych przez Krajowy Zasób Nieruchomości od spółek skarbu państwa?

Większość lokalizacji, na których jako PFR Nieruchomości realizujemy inwestycje, pozyskaliśmy we współpracy z samorządami. I to bez względu na barwę polityczną poszczególnych samorządów.

Ale przyznaję – w pierwotnym założeniu mieliśmy realizować inwestycje przede wszystkim na gruntach skarbu państwa. To paradoksalnie okazało się dużo trudniejsze niż współpraca z samorządami.

Dlaczego?

Z wielu powodów prawnych. Te problemy miała rozwiązać ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która w ubiegłym roku nie do końca się udała i spotkała się z dość chłodnym przyjęciem ze strony rynku. Wszyscy wyciągnęli z tego wnioski i dlatego ta ustawa jest w trakcie nowelizacji.

Po części była to też kwestia niezbyt intensywnego zaangażowania zarządów spółek z udziałem skarbu państwa w początkowym okresie realizacji programu. Ale to się zmieniło w ciągu tego roku.

Spółki skarbu państwa miały oddawać swoje grunty pod budowę mieszkań, co miało obniżyć koszty budowy?

Od początku program miał być i jest realizowany na zasadach rynkowych. Nigdy nie było takiego założenia, że coś – w tym wypadku grunty – będzie oddawane za darmo. To jedno z fundamentalnych nieporozumień.

To jak to miało działać? Gdyby spółki miały przekazywać te grunty za bezcen, to działałyby na swoją szkodę.

Nie ma i nie było nigdy mowy o oddawaniu gruntów za bezcen. Nie możemy oczekiwać od spółek prawa handlowego pozbywania się swojego majątku. Od samego początku zakładaliśmy, że grunty będą kupowane po cenach rynkowych lub pozyskiwane w formie aportów do spółek celowych. To dotyczy w równym stopniu wszystkich kontrahentów – podmiotów skarbu państwa, samorządów i inwestorów prywatnych, od których także pozyskujemy nieruchomości. Działamy na zasadach czysto rynkowych.

Mateusz Morawiecki miał pisać do prezesa PKP ze skargą, że za wolno przekazuje grunty. Oskarża go o „próbę sabotowanie programu”. 

Trudno mi komentować ten hipotetyczny list. Nasza współpraca z PKP w ostatnim czasie układa się bardzo dobrze. Rozmowy bywają trudne, ale nie mamy zastrzeżeń. Przed końcem tego roku chcemy podpisać z PKP umowę dotyczącą trzech nowych lokalizacji.

Kontrowersje wywołują również już oddane do użytku lokale. Zapowiadano, że mieszkania będą oddane pod klucz, tymczasem większość z nich oddawana jest w stanie deweloperskim. Najemcy na wykończenie lokalu muszą przeznaczyć dodatkowe 20–30 tysięcy złotych.

Wiele decyzji leży po stronie samorządów, z którymi współpracujemy. Każda gmina ma swoją politykę rozwoju mieszkaniowego i my staramy się do tego dostosować. Przykładowo w Jarocinie samorząd podjął decyzję, że mieszkania będą tylko na wynajem. A w sąsiednim Kępnie, również decyzją samorządu, mieszkania są tylko z dochodzeniem do własności.

Zasadniczo oferujemy mieszkania zarówno w „czystym” najmie, jak i w najmie ze stopniowym dochodzeniem do własności. W Białej Podlaskiej, na którą zapewne pan się powołuje, wszyscy potencjalni najemcy wybrali dojście do własności. To jest podobny mechanizm jak przy kupowaniu mieszkania na kredyt, w którym spłacamy raty. Po konsultacjach za samorządem uznaliśmy, że oddamy najemcom mieszkania w standardzie deweloperskim, dzięki czemu będą mieli niższe raty, ale też każdy wykończy lokal według własnego gustu.

W jednym z mediów podano, że czynsz w Jarocinie będzie wynosił 1,2 tysiąca złotych. Tyle że to szacowany koszt uwzględniający indywidualne zużycie mediów, w tym wody i prądu. Sam czynsz w Jarocinie wynosi około 12 złotych za metr kwadratowy. Za 55-metrowe mieszkanie najemcy płacą około 650–700 złotych. | Mirosław Barszcz

Ale nie każdego z najemców na to stać.

To prawda. Wyciągamy z tego wnioski i staramy się wychodzić naprzeciw potrzebom naszych klientów. W Gdyni, gdzie nabór rozpoczęliśmy zaraz po Białej Podlaskiej, przeprowadziliśmy ankietę potrzeb potencjalnych najemców. W każdej kolejnej lokalizacji, którą oferujemy, będziemy co do zasady oferować najemcom, którzy nie są zainteresowani dojściem do własności, mieszkania w standardzie deweloperskim. Ale na życzenie będziemy dane mieszkanie wykańczać, co będzie wiązało się z nieznacznym zwiększeniem czynszu.

Czy znane są szczegóły tego, w jaki sposób najemcy będą mogli wejść posiadanie lokali? W programie „Czarno na białym”w TVN24 mieszkańcy skarżyli się, że będą pozbawieni tej możliwości. 

Dojście do własności będzie obowiązywało od 1 stycznia 2019 roku, gdy wejdą w życie konieczne przepisy. Proces legislacyjny i konsultacyjny był dość długi i skomplikowany. Tam, gdzie oddaliśmy mieszkania z wyprzedzeniem, na przykład w Białej Podlaskiej, nie czekaliśmy z wręczeniem kluczy najemcom do początku roku. Ale każdemu, kto wynajął mieszkanie z opcją dojścia do własności, zostanie zapewniona ta możliwość.

Kolejna kwestia to cena czynszu, która miała być niższa od rynkowej. Prezes Kaczyński powiedział, że mają być one „na bardzo przeciętną kieszeń”. Tymczasem w Białej Podlaskiej czy w Jarocinie czynsze są na poziomie rynkowym.

To fake news. Mam wrażenie, że porównujemy jabłka z bananami. W jednym z mediów podano, że czynsz w Jarocinie będzie wynosił 1,2 tysiąc złotych. Tyle że to szacowany koszt uwzględniający indywidualne zużycie mediów, w tym wody i prądu. Sam czynsz w Jarocinie wynosi około 12 złotych za metr kwadratowy. Za 55-metrowe mieszkanie najemcy płacą około 650–700 złotych.

To jest znacząca różnica.

W Białej Podlaskiej jest bardzo podobnie, przy czym tam możliwe jest dojście do własności. To, że udaje nam się utrzymać czynsze na atrakcyjnym poziomie, pokazuje zainteresowanie mieszkańców. W Białej Podlaskiej na jedno mieszkanie chętnych było siedem rodzin, w Gdyni – trzynaście. Ceny czynszu jeszcze się obniżą w związku z dopłatami, które zaczną obowiązywać od nowego roku.

Mówiąc o dopłatach, ma pan myśli program „Mieszkanie na Start”? W jego założeniach są dopłaty do wynajmu mieszkań prywatnych na 15 lat. 

Budowane przez nas mieszkania są w stu procentach prywatne. Wszystko robimy na zasadach komercyjnych. Różne regulacje prawne, które powstały w tym roku, nie są dedykowane jednej czy drugiej spółce, tylko rozwojowi całego rynku. Jako PFR Nieruchomości staramy się pokazać polskim inwestorom, że budowanie dostępnych cenowo mieszkań na wynajem może się opłacać.

Ekonomika procesu budowlanego jest dosyć sztywna. Nie mamy wpływu na koszty robocizny czy materiałów budowlanych. W dużych miastach istotne znaczenie mają koszty pozyskania gruntu, ale w mniejszych miejscowościach to kwestia bez większego wpływu na finalny koszt realizacji inwestycji. W Warszawie do metra kwadratowego mieszkania dodaje się 1,5 tysiąca złotych kosztu pozyskania gruntu, w Krakowie – 1 tysiąc złotych, a w przytoczonej już Białej Podlaskiej – tylko 100 złotych.

Chcemy pomóc osobom, które nie mogą wziąć kredytu, pracują na śmieciówkach czy prowadzą działalność gospodarczą przynoszącą nierówne dochody. | Mirosław Barszcz

W jaki sposób dopłaty do czynszów różnią się od poprzednich programów wspierających mieszkalnictwo?

To fundamentalna różnica. Wcześniejsze projekty wspierały osoby, które miały zdolność kredytową, czyli około 20 procent społeczeństwa. Państwo pomagało najbogatszym, którzy i tak mieli zdolność kredytową, ale dzięki dopłacie do kredytu mogli kupić nie 50-metrowe, a na przykład 55-metrowe mieszkanie.

Co ważne, kierując strumień publicznych pieniędzy na dopłaty do kredytów hipotecznych, nie zwiększano podaży na rynku mieszkaniowym. Zamiast tego, przy stale ograniczonej liczbie mieszkań w ofercie deweloperów, dodatkowo zwiększano popyt na mieszkania. To doprowadziło do jeszcze większego wzrostu cen przy niedostatecznej podaży mieszkań.

Na czym polega nowy plan?

Chcemy odwrócić tę logikę i pomóc osobom, które nie mogą wziąć kredytu, pracują na śmieciówkach czy prowadzą działalność gospodarczą przynoszącą nierówne dochody. Ten system jest dużo bardziej elastyczny i sprawiedliwy. Co ważne, dzięki temu, że dopłaty przysługują tylko do nowo wybudowanych mieszkań, zachowujemy bodziec proinwestycyjny – czyli zwiększamy podaż.

Ale skutkiem tego programu może być ogólny wzrost cen mieszkań. Deweloperzy i osoby wynajmujące mieszkania będą miały świadomość, że najemcy mają do dyspozycji więcej pieniędzy i podwyższą końcową cenę najmu.

Nie zgadzam się. Nie każdy, kto zbuduje mieszkanie, z automatu dostanie dopłatę do czynszu.

Kto będzie to kontrolował?

Żeby uzyskać dopłaty do wynajmowanych mieszkań, konieczne jest zawarcie umowy z samorządem, na którego terenie położona jest nieruchomość. Wierzymy, że samorząd w ramach lokalnej polityki mieszkaniowej stworzy odpowiednie kryteria, na których przyznawane będą te dopłaty. Tu nie ma żadnego automatyzmu. Ufamy w kompetencje samorządów.

Pamiętajmy, że – bez względu na typ i rodzaj – mieszkań w Polsce brakuje. Dlatego w aktywnej polityce państwa chodzi o to, by cały rynek mógł się rozwijać i by był to rozwój zrównoważony. Temu też służy promowanie najmu „kosztem” własności. Spójrzmy na Europę Zachodnią, gdzie mieszkania były i są budowane przez inwestorów instytucjonalnych przede wszystkim z myślą o najmie. Ład urbanistyczny, który tam panuje, wynika między innymi z tego, że taki inwestor musi zadbać o stały dostęp do infrastruktury. My „nie znikamy” z naszych inwestycji, tak jak deweloper po sprzedaży mieszkań. Musimy zadbać o dostęp do infrastruktury, bo inaczej nasze osiedla mogą się szybko wyludnić. Ta świadomość sprawia, że mądrze planujemy – nie tylko same mieszkania, ale też przestrzenie wokół nich.