Łukasz Pawłowski: Socjologia kredytu? Antropologia mieszkaniowa? Jak nazwać to, czym się pani zajmuje?

Marta Olcoń-Kubicka: Działam na styku socjologii ekonomicznej i antropologii ekonomicznej. Mateusz Halawa, z którym pracuję, reprezentuje tę drugą dziedzinę, a ja socjologię. A wspólnie prowadzimy badania w obrębie subdyscypliny, która nazywa się socjologią pieniądza.

Co to znaczy?

Zajmuję się między innymi tym, jakie znaczenia ludzie przypisują pieniądzom i jakie emocje one wywołują, oraz praktykami pieniężnymi w życiu codziennym.

A w badaniach dotyczących mieszkań, co dokładnie badaliście?

Badaliśmy praktyki pieniężne młodych gospodarstw domowych warszawskiej i podwarszawskiej klasy średniej. To było 28 par w wieku między 20 a 40 lat. Połowa z nich to były małżeństwa, połowa nie. Przyglądaliśmy się ich codziennemu życiu z pieniędzmi, odwiedzaliśmy każdą parę w domu kilka razy w ciągu 2,5-letnich badań. W związku z tym mogliśmy zaobserwować przemiany, jakie związane są z różnymi etapami w życiu. Zwracaliśmy uwagę na oczekiwania, nadzieje, ale też konkretne zachowania, na to, co się robi z pieniędzmi w wynajmowanym mieszkaniu, a co we własnym.

Ale co tu badać? Wszystko jest jasne.

Co jest jasne?

Młodzi ludzie jak już są w związku – formalnym lub nie – zaczynają szukać mieszkania, pytają, czy rodzina może im pomóc, czy nie, oceniają swoje zdolności kredytowe i zaczyna się żonglowanie różnymi kryteriami: czy bliżej centrum, ale mniejsze, czy dalej, ale większe; czy parter od ulicy, bo taniej, czy piętro od podwórka, bo ciszej; czy potrzebujemy żłobka i przedszkoli w okolicy, czy nie itd. Proste.

My chcieliśmy ten proces odtworzyć i zapytać, dlaczego to ma być taka oczywista ścieżka.

A jest inna?

Na przykład taka, żeby nie kupować mieszkania i zostać w wynajmowanym. Byliśmy u pary wynajmującej mieszkanie od znajomej, która wyjechała za granicę. Mieli bardzo dobre warunki, trzy pokoje i niski czynsz, ale cały czas ich marzeniem było własne mieszkanie. Spodziewali się drugiego dziecka i wtedy zdecydowali się kupić mieszkanie na kredyt.

To takie dziwne?

Dziwne o tyle, że ich sytuacja mieszkaniowa się pogorszyła. 65 metrów kwadratowych zamienili na 45 obciążone kredytem hipotecznym, bo nie było ich stać na większe. A wysokość raty kredytu przewyższała sumę, jaką wcześniej płacili za wynajem.

Ale wynajem mieszkania sprawia wrażenie marnowania pieniędzy. Płacę komuś czynsz, a mógłbym płacić ratę kredytu na coś własnego.

W Polsce panuje bardzo silne przekonanie, że prawdziwe mieszkanie, to jest mieszkanie własne. Oczywiście najlepiej, żeby można je było kupić, nie używając kredytu, ale ceny mieszkań są takie, że dla większości osób jest to niemożliwe. W związku z tym wszystkie kupowane mieszkania, które odwiedzaliśmy, były kupione na kredyt.

Byliśmy u pary wynajmującej mieszkanie od znajomej, która wyjechała za granicę. Spodziewali się drugiego dziecka i wtedy zdecydowali się kupić mieszkanie na kredyt. 65 metrów kwadratowych zamienili na 45 obciążone kredytem hipotecznym, bo nie było ich stać na większe. A wysokość raty kredytu przewyższała sumę, jaką wcześniej płacili za wynajem. | Marta Olcoń-Kubicka

Mówi się, że to jest jedno ze źródeł problemów na polskim rynku mieszkaniowym. Każdy chce kupić, a niewiele jest mieszkań na wynajem. Dlaczego?

Składa się na to kilka czynników. Przede wszystkim młodzi ludzie wynajmujący mieszkania mają poczucie, że to rozwiązanie tymczasowe i niestabilne. Dlatego uważają, że nie opłaca im się dążyć do polepszenia jakości życia poprzez mały remont czy kupno lepszych mebli, bo to nie jest ich mieszkanie, więc nie będą „nabijać komuś kabzy”, jak mówili nasi badani.

Towarzyszy temu poczucie niepewności. Właściciel zawsze może zdecydować się na sprzedaż mieszkania albo wynajęcie komuś innemu. Dlatego najmujący nastawiają się na to, żeby jak najszybciej uzbierać wkład własny na swoje mieszkanie.

Nawet jeśli ono będzie gorsze?

Tak. Nawet jeśli prowadzą taki tryb życia, że wygodniej im mieszkać bliżej centrum miasta, są gotowi przenieść się na obrzeża, w miejsca z gorszą infrastrukturą przedszkolną czy transportową. A jeśli już mieszkają w wynajmowanym, to często szukają wynajmu „po znajomości”. To ma zwiększyć poczucie bezpieczeństwa, żeby nie była to transakcja czysto rynkowa, ale właśnie od „znajomej znajomej”, bo ktoś taki być może nagle nas nie wyrzuci.

Kolejny czynnik, z powodu którego ludzie wyprowadzają się z wynajmowanych mieszkań, to chęć posiadania dzieci lub ciąża. Panuje przekonanie, że nie można wychowywać dziecka w wynajmowanym mieszkaniu.

Dlaczego?

Ze względu na brak bezpieczeństwa.

Na ile te lęki są uzasadnione?

Są uzasadnione. W Polsce właściciele dążą do tego, żeby mieszkania wynajmować na krótko, maksymalnie na rok. Kiedy śledzi się fora internetowe lub różnego rodzaju poradniki dla wynajmujących, to wszędzie podkreśla się, że powinien to być wynajem krótkoterminowy i najlepiej nie dla rodzin z dziećmi, ale dla studentów, bo im łatwiej się wyprowadzić.

Czy to może wyglądać inaczej? Czy nie jest tak, że właściciel zawsze będzie dążył do maksymalizacji zysku?

Są kraje, gdzie najem długoterminowy jest lepiej uregulowany i bardziej ugruntowany w praktyce. W Niemczech czy Austrii mieszkania wynajmuje się na kilka lub nawet kilkanaście lat. Ludzie mieszkający w takich mieszkaniach traktują je jak swoje. W Polsce mieszkanie na wynajem nie jest uznawane za „dom”. Dom to jest coś, co się ma na własność i co można przekazać kolejnemu pokoleniu.

Nasi rozmówcy często wspominali, że kupują mieszkanie po to, żeby ich dorosłe dzieci w przyszłości miały gdzie mieszkać. Ale jest też inne uzasadnienie, które mówi, że dobrze mieć mieszkanie, bo może z czasem będzie można kupić sobie większe, a to mniejsze zachować po to, żeby je wynajmować. W odczuciu naszych badanych wynajem mieszkania w takim mieście jak Warszawa to coś, co będzie gwarantować stały, miesięczny dochód, który będzie dodatkiem do niskich i niepewnych emerytur państwowych.

Państwa badani rozumowali w takich kategoriach? To przecież byli młodzi ludzie!

Młodzi ludzie, którzy intensywnie myślą o przyszłości. Kiedy rozmawialiśmy w mieszkaniach, do których się właśnie sprowadzili, mówili, że to takie mieszkanie „na teraz”. Pomieszkają w nim przez 5–10 lat, ale będą dążyć do tego, żeby potem przenieść się do większego mieszkania lub domu. Obecne mieszkanie chcieliby jednak zachować po to, żeby albo generowało zysk, kiedy będą na emeryturze, albo żeby oddać je dzieciom „na start”.

Mieszkanie jako zabezpieczenie na emeryturę. To pokazuje, że ludzie zupełnie nie wierzą w godne świadczenia emerytalne od państwa.

To dotyczyło szczególnie osób, które mówiły o sobie, że są ekonomicznie świadome, i uznawały, że mieszkanie może być inwestycją, która później będzie „pracowała” i generowała zyski. Nie wiem, na ile jest to rozpowszechnione, ale z pewnością wynika to też z tego, że ludzie czytają rozmaite blogi finansowe, poradniki doradców i coachów, którzy doradzają, co robić z pieniędzmi. Gdy rozmawiam z badanymi, często słyszę odwołania do guru finansowego, jakim jest Robert Kiyosaki.

Nie słyszałem…

Napisał książkę „Bogaty ojciec, biedny ojciec”, która stała się globalnym bestsellerem tłumaczonym na wiele języków. Autor przekonuje, że trzeba budować tak zwany dochód pasywny, żeby w przyszłości być niezależnym finansowo.

Czyli być rentierem?

Bycie rentierem to jedna z opcji. Chodzi o to, żeby być wolnym od konieczności pracy najemnej. W Polsce pomysłem na to jest właśnie kupno nieruchomości, choć dotyczy to oczywiście niewielkiego odsetka osób. Ale są one przekonane, że do takich miast jak Warszawa ludzie będą napływać do pracy lub na studia, a że mieszkań jest mało, to wynajem jeszcze przez długie lata będzie się opłacał.

Skąd wiara w to, że wartość mieszkań po prostu nie spadnie?

To przywiązanie do posiadania mieszkania na własność wynika też z tego, że kiedy przed laty pojawiła się możliwość wykupienia mieszkań komunalnych i spółdzielczych, ludzie masowo z niej skorzystali i nagle, kiedy ceny nieruchomości poszły w górę, zorientowali się, że są właścicielami czegoś o znacznej wartości. Takie było doświadczenie rodziców naszych badanych i to doświadczenie ma wpływ na kolejne pokolenia. Stąd kredyt mieszkaniowy jest uznawany za najbardziej uzasadniony kredyt, jaki może być. Kiedy pytamy ludzi o rozmaite instrumenty finansowe, z których korzystają, okazuje się, że kredyt hipoteczny jest czymś całkowicie znormalizowanym.

Co ciekawe jednak, kiedy nasi badani myślą o swoich dzieciach, to chcieliby im mieszkanie kupić, po to, żeby one już nie musiały brać tych kredytów. Albo żeby ten kredyt był zdecydowanie mniejszy.

Rysuje nam się tu jakaś sztafeta pokoleniowa.

W sytuacji mieszkaniowej mamy do czynienia z trzema pokoleniami. Pokolenie dzisiejsze kupuje mieszkania z myślą o kolejnym pokoleniu, które z kolei będzie mogło z tego skorzystać i nie będzie zmuszone do wzięcia kredytu. Ale jest też pokolenie starsze, które aktywnie wspiera finansowo dzisiejszych „młodych”, żeby jak najszybciej i z jak najniższym kredytem mogli mieszkanie kupić, a później jak najszybciej ten kredyt spłacić.

Młodzi ludzie wynajmujący mieszkania mają poczucie, że to rozwiązanie tymczasowe i niestabilne. Dlatego uważają, że nie opłaca im się dążyć do polepszenia jakości życia poprzez mały remont czy kupno lepszych mebli, bo to nie jest ich mieszkanie, więc nie będą „nabijać komuś kabzy”. | Marta Olcoń-Kubicka

Czy wśród państwa badanych był ktoś, kto mieszkał w wynajmowanym mieszkaniu i sobie ten stan rzeczy chwalił?

Nie, nie było osób, które powiedziałyby, że wynajmowanie mieszkanie to ich wybór życiowy i że im z tym dobrze. Ci, którzy wynajmowali mieszkanie, mówili, że jest to sytuacja przejściowa, tymczasowa, dobra „na teraz”. Ale mieli plany lub podejmowali konkretne działania po to, żeby kupić mieszkania na własność.

Jakie „działania”?

Na przykład decydowali się na tymczasową emigrację, żeby zarobić pieniądze na wkład własny. Jeśli właściciele myślą w kategoriach maksymalizacji zysku na wynajmie krótkotrwałym, to się odbija na tych, którzy mieszkanie chcieliby wynająć na dłużej. I nie mają innej opcji jak tylko kupić.

Mamy więc błędne koło. Nawet jeśli ktoś chciałby wynająć mieszkanie na dłużej, to tego nie robi, bo czuje się niepewnie, dlatego zaciąga kredyt i kupuje mieszkanie. A dodatkowo, pamiętając o tym, ile sam płacił za wynajem, chce sobie kupić kolejne, żeby zacząć na nim zarabiać, tak?

Tak, chodzi o to, żeby znaleźć się po stronie właścicieli, a nie wynajmujących.

Czy państwa badani mieli jakieś oczekiwania pomocy od państwa?

Mieli, ale one natychmiast były odrzucane jako mrzonki. W tych badaniach widać kompletne rozczarowanie państwem i niewiarę w to, że państwo może coś zmienić. Mieszkanie zostało uznane za coś, co ludzie muszą sobie zorganizować we własnym zakresie, to ich odpowiedzialność. Nie ma innego wyjścia. Niektórzy mówili o tym z rozgoryczeniem, inni byli z tym faktem bardziej pogodzeni.

Ale czy gdyby państwo oferowało takim ludziom mieszkania na wynajem, to chcieliby z tego skorzystać, skoro są tak przywiązani do własności?

Nie badaliśmy wprost polityki mieszkaniowej. Ale w badaniach ta kwestia się wyłoniła – wyraźnie widać, że określa ona wybory ludzi. Ostatnie 30 lat po transformacji pokazało Polakom, że własność to konieczność.

Da się to zmienić?

To się zmienia i to bardzo szybko.

Jak?

W momencie wyjazdu za granicę. Kiedy Polacy wyjeżdżają na przykład do Wielkiej Brytanii, wynajmują mieszkania, bo „tam się wynajmuje”. Po prostu dostosowują się do obowiązującej rzeczywistości i kultury gospodarczej. W Polsce byli nastawieni na własność, ale kiedy emigrują, to decydują się na wynajem i nie traktują tego w kategoriach rozwiązania tymczasowego, ale jako normalną praktykę życiową.

I nie ma już poczucia zagrożenia?

Jak widać, wszystko zależy od okoliczności. W Polsce wciąż ludzie mają poczucie, że wynajmowanie mieszkania to rozwiązanie niepewne, niebezpieczne i tymczasowe.