Tomasz Sawczuk: Na czym polegają główne problemy mieszkalnictwa w Polsce?

Magdalena Ruszkowska-Cieślak: Mieszkalnictwo w Polsce jest w stanie alarmowym. Trzeba zacząć od tego, że Polska jest na ostatnim miejscu w Europie, jeśli chodzi o dostępność lokali mieszkalnych: jest ich 363 na 1000 mieszkańców. Bijemy się o przedostatnie miejsce z Bułgarią i Rumunią, jeśli chodzi o przeludnienie. Mieszkania są często w złym stanie technicznym, są także nieocieplone, co podnosi koszty eksploatacji.

Chociaż 20 procent osób o najniższych dochodach kwalifikuje się do mieszkalnictwa komunalnego, to takich mieszkań brakuje, w związku z czym powstają bardzo długie kolejki oczekujących na lokal. W większych miastach czas oczekiwania to 3–5 lat, a w mniejszych nawet 20! Co więcej, szacuje się, że prawie 70 procent gospodarstw domowych nie ma zdolności kredytowej, to znaczy nie jest w stanie kupić mieszkania na wolnym rynku.

Mieszkań komunalnych buduje się za mało?

Brakuje nowych budynków, a stan istniejących jest bardzo zły. Co więcej, gminy wyprzedają zasoby komunalne, ponieważ są one kosztowne w utrzymaniu. Sprzedanych mieszkań nie trzeba remontować, nie trzeba także martwić się zadłużeniem, które może powstać w związku z ich użytkowaniem. Warszawa jest jednym z nielicznych miast, które tego nie robi, a nieraz trzeba stawiać w tej sprawie czoła naprawdę dużej presji.

A co z osobami, które nie kwalifikują się na mieszkanie komunalne, ale nie stać ich na zakup mieszkania na rynku?

Ludzie, którzy znajdują się z tak zwanej „luce czynszowej”, czyli zarabiają za dużo, by ubiegać się o lokal komunalny, a za mało, żeby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe na rynku, to łącznie około 40 procent gospodarstw domowych. Większość z nich zmuszona jest wynajmować mieszkania, często przeznaczając na rynkowy czynsz większość rozporządzalnego dochodu. To niepokojące, że 65 procent osób pomiędzy 24. a 35. rokiem życia wciąż mieszka z rodzicami. Wielu ekspertów upatruje w tym źródła problemów demograficznych, z którymi boryka się nasz kraj.

Czy Polska ma politykę mieszkaniową, która mierzy się z tymi problemami?

Można powiedzieć, że od dekad nie miała. Czasem było to chyba nawet wynikiem świadomej decyzji, ponieważ jest to dziedzina kosztowna i wywołująca ogromne emocje. Po zniszczeniach wojennych, w wyniku których zburzono ponad 2 milionów budynków, odbudowano wprawdzie 2,5 miliona lokali w standardzie, który znamy z wielkich blokowisk. Ale po 1989 roku państwo wycofało się zupełnie z realizowania systemowych programów w tej sferze, pozostawiając kwestię zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych indywidualnej zaradności Polek i Polaków. Wraz z Narodowym Programem Mieszkaniowym, który ogłoszono ponad dwa lata temu, podejmowana jest pierwsza próba dotknięcia tej sprawy. Trudno naprawić coś szybko po dziesięcioleciach zaległości, dlatego trzeba powiedzieć, że ogłoszenie programu to odważna decyzja rządu.

Po 1989 roku państwo wycofało się zupełnie z realizowania systemowych programów w tej sferze, pozostawiając kwestię zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych indywidualnej zaradności Polek i Polaków. | Magdalena Ruszkowska-Cieślak

Czy przez „dotknięcie sprawy” rozumie pani większe zaangażowanie państwa w rynek mieszkaniowy?

Stworzenie systemowego programu mieszkaniowego to duże wyzwanie. Na szczęście w Polsce jest bardzo wielu dobrych fachowców, ludzi z doświadczeniem, którzy są w stanie postawić dobrą diagnozę problemu. I diagnoza została na gruncie realizowanego przez rząd programu postawiona całkiem dobrze. Kłopot polega na tym, że wraz z nią zrodziły się bardzo wysokie oczekiwania.

To znaczy?

Z tej zmiany akurat bardzo się cieszę. Jako Habitat for Humanity Poland wraz z organizacjami tworzącymi z nami koalicję mieszkaniową od lat zabiegaliśmy o to, aby mieszkalnictwo przestało być tematem wstydliwym, a mieszkanie przestało być traktowane jako towar i sprawa prywatna. Obecnie temat ten znajduje się na wysokim miejscu w debacie publicznej, a ludzie oczekują, że sprawy zmienią się na lepsze.

Co więcej, wcześniejsze programy mieszkaniowe, takie jak „Mieszkanie dla Młodych” czy wcześniej „Rodzina na Swoim” ułatwiały zakup mieszkania tym, którzy mogli wykazać zdolność kredytową. Obecnie pierwszy raz mamy do czynienia z programem, który wychodzi naprzeciw potrzebie budowy dostępnych cenowo mieszkań na wynajem. Jest to dobry kierunek, ale także wyzwanie, ponieważ rynek prywatnego najmu w Polsce obejmuje zaledwie 6 procent mieszkań. Jest więc bardzo mały i zapotrzebowaniu niełatwo sprostać.

Czy dobrze rozumiem, że pozytywnie ocenia pani ogłoszony przez obecny rząd program Mieszkanie+?

Założenia tego programu odpowiadają na trafną diagnozę, według której należy usunąć główną przeszkodę, przed którą stoją gospodarstwa domowe w Polsce, czyli trudność wynikającą z dostępu do przystępnych cenowo mieszkań na wynajem. Na gruncie programu gospodarstwo domowe nie będzie musiało mieć zdolności kredytowej. Pilotaże w Mikołajkach i w Ostrowie Wielkopolskim, gdzie gminy zakładały spółki celowe, aby wybudować dom wielorodzinny, a program przewidywał docelowo przekazanie własności mieszkania najemcom, przyniosły dobre rezultaty.

Mówiła pani o tym, że rynek najmu jest w Polsce mały, brakuje także mieszkań komunalnych. Czy w świetle tych faktów możliwość nabycia własności mieszkania na gruncie programu Mieszkanie+ to sensowne rozwiązanie?

Według mnie dobrym rozwiązaniem jest stworzenie opcji zakupu osobom, które mają potrzebę bezpiecznego, długoterminowego najmu oraz zamieszkania w danej lokalizacji. Jeżeli rachunek ekonomiczny się zgadza, to dlaczego nie? Warto zwrócić uwagę, że 70 procent polskiego społeczeństwa, którego nie stać na kredyt mieszkaniowy, nie marzy o najmie, ale raczej o tym, by zarzucić gdzieś kotwicę. U naszych sąsiadów stosunek mieszkań na własność do wynajmowanych jest zupełnie inny. Większa jest też mobilność w poszukiwaniu pracy.

Czyli program po prostu odpowiada w tej kwestii na przyzwyczajenia i potrzeby społeczne?

Można postawić pytanie, czy zostało to dostatecznie dobrze sprawdzone. Jednak program niewątpliwie daje możliwość przeskoczenia bardzo dużej bariery, przed którą stoją polskie rodziny. I dotyczy to nie tylko tych, którzy zarabiają mało, ale na przykład także ludzi, którzy prowadzą od niedawna firmę albo mają nieregularne dochody.

Krytycy programu wskazywali, że jedynym jego wymiernym skutkiem jest jak dotąd przywrócenie w prawie możliwości eksmisji na bruk.

Nie ma wątpliwości, że instytucja eksmisji na bruk, bez prawa do lokalu z zasobu gminy, to nie jest sprawiedliwe rozwiązanie. Wydaje się, że w tej akurat kwestii spełniono oczekiwania samorządów. Ustawy, które regulowały dotąd w Polsce kwestię zarządzania zasobem komunalnym, zupełnie odbierały samorządom możliwość realnego dysponowania lokalami, których wartość to przecież miliardy złotych. W momencie przyznania gospodarstwu domowemu lokalu miejskiego, przepisy wymagały wykazania spełnienia kryteriów do takiego najmu tylko do momentu zawarcia umowy. Potem najem można było w praktyce dziedziczyć.

Sama uczestniczyłam w spacerze po jednej z dzielnic Warszawy, podczas którego burmistrz pokazywał, w którym lokalu komunalnym mieszka notariusz, a w którym inna bardzo dobrze zarabiająca osoba, która utrzymywała, iż opiekuje się seniorem, który już tam dawno nie mieszka. Z doświadczeń naszej organizacji przy pozyskiwaniu lokali na cele społecznej agencji najmu wynika także, że wiele lokali komunalnych podnajmuje się nielegalnie na rynku, a skala nadużyć jest bardzo duża. Dotąd nic nie można było w takich sytuacjach zrobić.

Czyli dopuszczenie eksmisji na bruk to był skutek uboczny problemów z zarządzaniem pulą lokali komunalnych?

W czasie powstawania programu mieliśmy do czynienia z dużą presją samorządów i w konsekwencji wysłuchano postulatów tylko jednej strony. Pamiętajmy, że mówimy o przepisie, który ma obowiązywać tylko w nowo wybudowanym zasobie mieszkań pod wynajem w ramach programu Mieszkanie+. Habitat Poland, którego misją jest wyrażanie głosu najsłabszych, którzy głosu najczęściej nie mają, jasno sprzeciwiał się temu rozwiązaniu. Natomiast zgodnie z tym, co można przeczytać w uzasadnieniu do ustawy, miał to być krok w dobrą stronę, który umożliwia ograniczenie nadużywania prawa do lokalu.

W „Rzeczpospolitej” ukazała się ostatnio informacja o przygotowanym wewnątrz PiS-u raporcie na temat programu Mieszkanie+, który krytycznie ocenia jego realizację. Według doniesień autorzy raportu piszą, że „pierwsze dwa lata funkcjonowania programu można uznać za stracone”. Co pani o tym sądzi?

Wyniki programu są jak na razie niezadowalające, a już szczególnie w obliczu oczekiwań społecznych, które wykreowano, ogłaszając Narodowy Program Mieszkaniowy – i z tym zgadzają się chyba wszyscy. Pierwsze rezultaty w postaci 450 oddanych mieszkań nazwałabym raczej pilotażem. Dlatego myślę, że dobrze się stało, że po dwóch latach podjęto próbę gruntownej ewaluacji programu. Tylko ten się nie myli, kto nic nie robi.

Wyniki programu są jak na razie niezadowalające, a już szczególnie w obliczu oczekiwań społecznych, które wykreowano, ogłaszając Narodowy Program Mieszkaniowy. | Magdalena Ruszkowska-Cieślak

Tyle że ta ewaluacja jest dość nieformalna, skoro mówimy o wewnątrzpartyjnym dokumencie, do którego prawie nikt nie ma dostępu.

Mogę powiedzieć tak: wobec tak ważnej dla Polek i Polaków kwestii zalecam bardzo krytyczną analizę podjętych działań i wyciągnięcie wszystkich możliwych, konstruktywnych wniosków w kwestii realizacji programu.

A gdyby mogła pani uzupełnić istniejącą politykę mieszkaniową o coś, czego jej brakuje, to co by to było?

Warto rozważyć posłużenie się narzędziami, których potencjał nie jest obecnie wykorzystywany. Słyszymy na przykład, że głównym aktorem odpowiedzialnym za realizację programu Mieszkanie+ będzie PFR Nieruchomości, czyli spółka akcyjna wydzielona z Banku Gospodarstwa Krajowego. Można zadać pytanie, czy jest to dobry pomysł, aby wszystkim zawiadował jeden podmiot. W Niemczech część problemów mieszkaniowych rozwiązano przy pomocy kas mieszkaniowych, w Belgii 30 procent udziału w rynku najmu mają społeczne agencje najmu, które powstały w sytuacji, w której udział rynku najmu w tym kraju wynosił 1 procent, czyli mniej niż obecnie w Polsce. W Anglii mechanizm pozyskiwania lokali z rynku przez społeczne agencje najmu działa na tyle dobrze, że tworzone są fundusze inwestycyjne, które zarządzają tysiącami mieszkań.

Źle się stało, że w poprzedniej dekadzie zatrzymano akcję kredytową dla Towarzystw Budownictwa Społecznego, które w tej chwili istnieją jedynie w kilkuset gminach. Jest to właśnie formuła, w której mieszkania nie przekazuje się na własność, ale wykup udziału w towarzystwie stabilizuje prawo do lokalu. Od 2015 roku podejmuje się próby przywrócenia kredytów na preferencyjnych warunkach dla takich inicjatyw. Można także pomyśleć o ułatwieniu tworzenia kooperatyw mieszkaniowych, z którymi eksperymentowano na przykład we Wrocławiu. Odnowienie tradycji spółdzielczego i oddolnego sposobu organizowania się ludzi to byłoby wartościowe zjawisko. Tworzą się w ten sposób zgrane, silne i dobrze zorganizowane wspólnoty, poczuwające się do odpowiedzialności za osiedle. Możliwe, że potencjał tego rozwiązania jest niszowy, ale mogłoby ono zagospodarować pewną istniejącą potrzebę.

Mówi pani o pomysłach, których konsekwentna realizacja wymaga planów rozłożonych na wiele lat.

Mieszkanie jest prawem człowieka i podstawą bezpiecznego rozwoju rodziny. Z tego wynika kolejny z moich postulatów. Polityki mieszkaniowej nie wolno wiązać z jedną opcją polityczną, aby nie zmarnować zainwestowanych środków po zmianie władzy. Do tworzenia polityki mieszkaniowej powinny zostać zaproszone w jak najszerszym zakresie podmioty działające na rynku mieszkaniowym – nie tylko deweloperzy czy samorządy, ale też spółdzielnie, TBS-y czy organizacje pozarządowe. Warto wspomnieć, że te ostatnie prowadzą w Polsce 80 procent schronisk dla bezdomnych, a także mieszkania treningowe czy wspomagane. Zmniejszamy w ten sposób ryzyko, że skrzywdzimy jakąś grupę, która mogłaby niesprawiedliwie ucierpieć, gdyby projekty powstawały w zamkniętych gabinetach. A zatem: po pierwsze – nie upolityczniać; a po drugie – rozszerzyć konsultacje. Ekspertów od mieszkalnictwa akurat w Polsce mamy.