Łukasz Pawłowski: Program Mieszkanie+ się udał?

Marek Wielgo: [cisza]

Wszystko zależy od perspektywy. Na pewno nie spełniają się zapowiedzi propagandowe rządu, które mówią o tym, że w krótkim czasie na rynku pojawią się dziesiątki tysięcy mieszkań z tego programu. Pamiętam, że kiedy w czerwcu 2016 roku rząd Beaty Szydło z wielką pompą ogłosił program Mieszkanie+, widzowie TVP mogli się dowiedzieć, że „za 10 do 15 lat w Polsce zniknie problem braku mieszkań”.

Mówiono nie o dziesiątkach tysięcy, ale milionach. Przy okazji oddania mieszkań na wynajem w Białej Podlaskiej Jarosław Kaczyński napisał list do lokatorów, a w nim twierdził, że „w ramach programu «Mieszkanie Plus» chcielibyśmy wybudować w najbliższych latach od 2,5 do 3 milionów tanich mieszkań. To śmiały cel, ale wykonalny”.

Naprawdę nie wiem, skąd się biorą te liczby. W Narodowym Programie Mieszkaniowym rząd zapowiedział, że do roku 2030 Polska osiągnie poziom średniej unijnej jeśli chodzi o liczbę mieszkań na tysiąc mieszkańców. Kiedy powstawał ten program, było ich około 365 i dobicie do średniej unijnej – która wynosi około 435 – wymagałoby budowy mniej więcej 200 tysięcy mieszkań rocznie. W ciągu 12 lat, do roku 2030, to faktycznie daje ponad 2 miliony mieszkań.

Wszystkie z programu Mieszkanie+?

Nie, ale nie do końca wiadomo, jak to obliczać.

Jak to?

W czasie kwietniowej konwencji PiS-u premier Mateusz Morawiecki zapowiedział, że w 2019 roku w budowie będzie 100 tysięcy mieszkań w ramach tego rządowego programu. Ale czy znajdą się wśród nich mieszkania, które deweloperzy zaczną budować, korzystając z uproszczonych procedur specustawy mieszkaniowej? Teoretycznie może tak być. Albo: jeśli na rynku pojawi się nowa pula gruntów przekazanych przez spółki Skarbu Państwa i prywatni deweloperzy będą chcieli wejść w te przedsięwzięcia, to czy zbudowane mieszkania należy zaliczać do Mieszkania+? Na razie jednak wciąż mówimy o zapowiedziach i deklaracjach. Po trzech latach realne efekty są raczej skromne.

Ile lokali oddano do tej pory? W „Rzeczpospolitej” przeczytałem niedawno, że zaledwie 480! To możliwe?

Tak. Rząd jako przykłady udanych inwestycji wskazuje na Białą Podlaską, Kępno i Jarocin, gdzie powstało łącznie 480 mieszkań. Co prawda czynszówki zaczęto tam budować w czasie, gdy działał już program Mieszkanie+, ale na przykład w Jarocinie przygotowania do inwestycji zaczęły się jeszcze za rządów PO–PSL. Budowę miał sfinansować Fundusz Municypalny zarządzany przez Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych BGK. W tym roku te mieszkania oddano do użytkowania.

Fakty są takie, że – według zapowiedzi spółki PFR Nieruchomości, która zarządza komercyjną częścią programu Mieszkanie+ – w 2019 roku lokatorzy dostaną klucze do 172 mieszkań w Gdyni. Powstanie też 215 mieszkań w Wałbrzychu i 40 w Kępicach.

Czyli się nie udało?

Na pewno słuszna była diagnoza PiS-u, że najpilniejszym wyzwaniem jest budowa mieszkań dla ogromnej rzeszy Polaków, którzy ze względu na zbyt wysokie dochody nie dostaną mieszkania komunalnego, ale jednocześnie – ze względu na zbyt niskie dochody – nie dostaną też kredytu hipotecznego. Rząd oceniał, że ten problem dotyczy około 40 procent społeczeństwa. Stąd pojawił się pomysł rozwijania budowy mieszkań na wynajem.

Sam w sobie dobry?

Tak, cele programu są szczytne, ale obawiam się, że rząd rozbudził nadzieje, które raczej się nie spełnią. Wymyślanie koła od nowa to polska specjalność. Lepiej korzystać z doświadczeń krajów, które już coś osiągnęły lub dalej robić coś, co już się u nas sprawdziło. Platforma Obywatelska, „rzutem na taśmę”, tuż przed przegranymi wyborami, poprawiła ustawę o działalności Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS). Wcześniej rząd Tuska przez kilka lat ignorował jednak fakt, że ogromna część Polaków nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania na kredyt lub najęcie na zasadach rynkowych. W 2009 roku zlikwidowany został działający przy Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, za którego pośrednictwem budżet wspierał społeczne budownictwo czynszowe. Na szczęście rząd Ewy Kopacz przywrócił TBS-om możliwość korzystania z preferencyjnych kredytów.

I co się z tym programem stało?

TBS-y działają, ale pod szyldem Mieszkania+. Pamiętam w zeszłym roku telefon od dyrektora TBS-u w Płocku, który poskarżył się, że na budynku zbudowanym przez TBS każą mu powiesić tabliczkę, że to z programu Mieszkanie+. Po prostu rząd włączył do niego TBS-y jako kolejny filar, trochę uatrakcyjnił, poprawiając ustawę, ale równocześnie zepchnął w cień. Nie wiedzieć czemu, cała para idzie w komercyjną część Mieszkania+. Proszę zwrócić uwagę, że rząd nie chwali się mieszkaniami budowanymi w formule TBS.

Na pewno nie spełniają się zapowiedzi propagandowe rządu […]. Kiedy w czerwcu 2016 roku rząd Beaty Szydło z wielką pompą ogłosił program Mieszkanie+, widzowie TVP mogli się dowiedzieć, że „za 10 do 15 lat w Polsce zniknie problem braku mieszkań”. | Marek Wielgo

Mieszkania z programu Mieszkanie+ miały być tanie. Są?

Planowano budować je za 2,5 tysięcy złotych za metr kwadratowy, po to żeby móc obniżyć czynsze.

Ba, jeszcze w 2017 roku rząd zapewniał, że nie dołoży złotówki do komercyjnej części programu Mieszkanie+, bo mieszkania będą tanie w budowie, więc czynsz będzie niski.

No i?

Pod tym względem program okazał się klapą. Od ponad roku gwałtownie rosną koszty pracy i materiałów budowlanych. Stało się jasne, że nie da się budować tanio.

Ale mimo to program jest kontynuowany. I ma być lepiej.

Żeby uniknąć wizerunkowej katastrofy, rząd Morawieckiego wymyślił dopłaty do rynkowego czynszu, na które jest skłonny wyłożyć miliardy złotych. Mirosław Barszcz, prezes BGK Nieruchomości, a obecnie PFR Nieruchomości, nieustannie powtarza, że spółka analizuje ponad 400 projektów mieszkaniowych, ale pytanie, co z tego wyniknie. Na razie poza efektami propagandowymi wynika niewiele.

Ostatnio w Gdyni zrobiono nabór do 172 mieszkań w 6 czynszówkach zbudowanych od początku w ramach programu Mieszkanie+. Proszę zobaczyć na mapie, gdzie te budynki powstały. Całkowite obrzeża. A najzabawniejsze jest to, że preferencje w przydziale tych mieszkań mają osoby z małymi dziećmi, starsze i niepełnosprawne.

Co w tym zabawnego?

Z opisu tej inwestycji wynika, że do najbliższego przystanku komunikacji zbiorowej oraz sklepu jest kilometr, a do szkoły cztery kilometry. Mimo to chętnych było bardzo wielu. Dziwi mnie jednak to, że czynszówki dla ludzi mniej zamożnych buduje się w takich lokalizacjach, które wymagają posiadania samochodu, a najlepiej dwóch. Nawiasem mówiąc, akurat o miejsca parkingowe na tym osiedlu zadbano. Cóż – mieszkańcom osiedla pozostaje wierzyć w to, że miasto doprowadzi do niego linię autobusową oraz wybuduje szkołę.

Pamiętam w zeszłym roku telefon od dyrektora TBS-u w Płocku, który poskarżył się, że na budynku zbudowanym przez TBS każą mu powiesić tabliczkę, że to z programu Mieszkanie+. | Marek Wielgo

Te mieszkania w Gdyni to pierwsze od początku do końca zrealizowane w ramach Mieszkania+?

Tak sądzę. W Warszawie mieszkania z programu będą teraz budowane na obrzeżach Ursynowa. To będą potężne osiedla na blisko trzy tysiące mieszkań. Oby nie okazało się, że problem będą miały okoliczne gminy, do których ci ludzie będą odwozili dzieci do szkół i przedszkoli.

Czyli wszystko jest źle?

Nie, absolutnie. Nigdy nie wierzyłem w wielkie efekty tego programu, ale dobrze, że ten rząd w ogóle zajął się mieszkalnictwem i zwrócił uwagę na pewne problemy, bo w czasie poprzednich ośmiu lat rządów Platformy i PSL-u ten temat był niemal kompletnie zamiatany pod dywan. Stworzono wówczas program „Mieszkanie dla Młodych”, moim zdaniem bez sensu, bo prawdopodobnie nawet dziewięciu na dziesięciu beneficjentów dopłaty do kredytu na zakup mieszkania poradziłoby sobie i bez niej. Tak więc PiS znów postawiło mieszkalnictwo na piedestale. Jednak rząd obiecuje za dużo. Tak było w przypadku 3 milionów mieszkań, które obiecała ta partia w czasie poprzednich rządów. Skończyło się blamażem i przegraną PiS-u w wyborach.

Powiedział pan, że czynsze w „mieszkaniach plus” miały być niższe, ale rząd nie doszacował kosztów budowy. Czy to nie znaczy jednak, że ten program był od początku źle pomyślany? Że nie da się zrobić tanich mieszkań na wynajem?

Rząd zakładał, że tanie mieszkania wybuduje między innymi dzięki wykorzystaniu technologii prefabrykatów. Okazało się jednak, że nie są one tak tanie, a polscy producenci mają rynek zbytu w Skandynawii, więc niespecjalnie chcą obniżać ceny. Chciano też wykorzystać efekt skali – budujemy dużo podobnych budynków, więc możemy to robić taniej. Bo z prefabrykatów można budować jak z klocków – to znaczy, że budynki złożone z podobnych części nie muszą wyglądać tak samo. Były to jednak idealistyczne założenia. Tym bardziej że mamy obecnie spiętrzenie robót infrastrukturalnych oraz boom w budownictwie deweloperskim. W tych warunkach coraz trudniej o wykonawców, a tym bardziej o niskie ceny.

Kolejnym czynnikiem, który miał obniżać koszt, miały być grunty przekazywane przez spółki skarbu państwa do Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN). Co w tym wypadku nie zagrało?

Powstała ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, ale – jak przyznał niedawno wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń – w praktyce wiele rozwiązań jest martwych i jest „problem z przekazywaniem gruntów za darmo do KZN”. W dodatku z informacji starostw na temat gruntów państwowych wynika, że są to głównie grunty rolne oraz poprzemysłowe, na których mieszkań budować się nie da. Zaś przygotowanie tych działek pod inwestycje mieszkaniowe zajęłoby nawet kilka lat. Rząd uznał więc, że o wiele szybciej upora się z tym problemem za pomocą wspomnianej specustawy mieszkaniowej.

Co prawda PKP czy Poczta Polska podpisywały listy intencyjne w sprawie przekazania gruntów, ale przecież te firmy – nawet jeśli są państwowe – nie mogą działać na swoją szkodę. Dlatego w nowelizacji ustawy o KZN rząd proponuje odpłatność za grunty w wysokości 90 procent ich rynkowej ceny.

Czy każda ze spółek miała przekazać konkretny areał gruntów?

W ubiegłym roku na przykład spółka PKP wytypowała do rządowego programu 238 działek o łącznej powierzchni prawie 600 hektarów, zaś Poczta Polska – 208 działek. To wynikało z owych listów intencyjnych. Spółki te podlegają ministrowi infrastruktury Andrzejowi Adamczykowi, który wtedy – jeszcze jako minister infrastruktury i budownictwa – odpowiadał w rządzie za program Mieszkanie+. Odnoszę wrażenie, że Adamczykowi minęła chęć przekazywania gruntów do KZN, odkąd premier Mateusz Morawiecki odebrał mu kompetencje dotyczące mieszkaniówki i przekazał je ministrowi inwestycji i rozwoju. Tym bardziej, że wartość gruntów kolejowych szacowano na około 1,3 miliarda złotych. Ale jak wspomniałem, problem ma rozwiązać wspomniana nowelizacja ustawy o KZN.

Wtedy jednak tracimy argument mówiący, że dzięki tanim gruntom także mieszkania mogą być tańsze.

To pokazuje, że cały program nie był do końca przemyślany. Zresztą podobny plan przekazywania gruntów przegłosowano także za poprzednich rządów PiS-u. Wtedy blokowało go Ministerstwo Obrony Narodowej czy Ministerstwo Rolnictwa. MON na przykład mówiło, że musi modernizować armię i woli sprzedać atrakcyjne grunty, niż oddawać je za darmo.

Dziwi mnie to, że czynszówki dla ludzi mniej zamożnych buduje się w takich lokalizacjach, które wymagają posiadania samochodu, a najlepiej dwóch. | Marek Wielgo

Dlaczego Mateusz Morawiecki odsunął od budownictwa Andrzeja Adamczyka?

Z moich obserwacji wynika, że między panami iskrzyło, kiedy jeszcze Morawiecki był wicepremierem i ministrem finansów oraz ministrem rozwoju. Adamczyk był w mało komfortowej sytuacji, bo odpowiadał w rządzie za program Mieszkanie+, ale spółce PFR Nieruchomości [w tamtym czasie BGK Nieruchomości – przyp. red.], która zarządza jego komercyjną częścią, bliżej było do Ministerstwa Rozwoju. Po tym jak Morawiecki został premierem, nie mógł najwyraźniej całkowicie pozbyć się Adamczyka, ale odebrał mu część kompetencji. Powołał też Radę Mieszkalnictwa i wszystko miało ruszyć z kopyta.

To swoją drogą ciekawy twór zrzeszający różnych ministrów. Jest tam między innymi minister pracy i polityki społecznej, minister finansów, minister rolnictwa, minister środowiska, a nawet wicepremier i minister kultury, Piotr Gliński. Rada ma generalnie ułatwiać proces budowy tanich mieszkań. Nie bardzo rozumiem jednak, dlaczego nie może tego robić po prostu Rada Ministrów.

Pomysł jest moim zdaniem ciekawy, ponieważ kompetencje dotyczące budownictwa i mieszkalnictwa rozsiane są po różnych ministerstwach. W tym, że raz na jakiś czas ci ministrowie się spotykają i podejmują jakieś decyzje, nie ma nic złego. Problem w tym, że na początku się spotykali, a od jakiegoś czasu – bodaj od wyborów samorządowych – o kolejnych spotkaniach już nie słychać. Będą się pewnie znów „spinać” przed kolejnymi wyborami, bo trzeba będzie tłumaczyć narodowi, dlaczego program Mieszkanie+ kuleje. I przyczyny na pewno się znajdą – na przykład wzrost kosztów budowy i materiałów budowlanych.

Jeszcze jedna inicjatywa, która miała pomóc w budowie mieszkań, tym razem prywatnym inwestorom, to wspomniana już przez pana tak zwana specustawa mieszkaniowa, przez krytyków nazywana „lex deweloper”.

Od samego początku tworzono ją z myślą o inwestycjach finansowanych z PFR Nieruchomości. Deweloperzy byli tam dołożeni niejako „na dokładkę”. Co ciekawe, pierwszy projekt specustawy powstał na początku 2017 roku w spółce BGK Nieruchomości [obecnie PFR Nieruchmości – przyp. red.]. Mieli go wnieść do Sejmu posłowie PiS-u z posłem Arturem Soboniem na czele. Tę inicjatywę zablokował wówczas Andrzej Adamczyk, który opowiadał się za systemowymi rozwiązaniami w ramach istniejących ustaw: o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w prawie budowlanym, a docelowo – w kodeksie urbanistyczno-budowlanym.

Co specustawa mieszkaniowa miała zmienić?

W Krajowym Zasobie Nieruchomości jest, jak mówiliśmy, dużo gruntów rolnych i poprzemysłowych. Przygotowanie ich pod zabudowę wymaga sporo czasu. Specustawa ma ten proces przyspieszyć. Pierwotny projekt faktycznie był dość skandaliczny. Do inwestycji mieszkaniowych korzystających z rozwiązań specustawy mieszkaniowej miała nie być stosowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku dyskusji publicznej projekt został jednak znacznie ucywilizowany.

Ale po co w ogóle ta ustawa? Dotychczasowe prawo nie wystarcza?

Kiedy istnieje dla danego terenu plan zagospodarowania przestrzennego, z budową nie ma żadnych problemów – deweloper występuje o pozwolenie na budowę i zwykle dostaje je w ustawowym terminie 65 dni. Problem jest wtedy, gdy takiego planu nie ma i trzeba zdobywać decyzję o warunkach zabudowy. To może trwać bardzo długo i niesie ryzyko uznaniowości decyzji. W takim wypadku ścieżka specustawy może być dla deweloperów szybsza. Nie sądzę jednak, żeby chcieli z niej masowo korzystać, bo wówczas musieliby też spełniać zawarte w niej wymagania dotyczące wysokości budynków, odległości od szkół, przystanków komunikacji publicznej itd.

Ewidentnie skorzystają na tym inwestycje z programu Mieszkanie+. Jednak akurat projekt z Gdyni, o którym wspomniałem, formalnie nie spełniłby warunków zapisanych w specustawie, bo w miastach powyżej 100 tysięcy mieszkańców dopuszcza ona budowę osiedla w odległości nie większej niż 500 metrów od przystanku komunikacji zbiorowej oraz 1,5 kilometra od szkoły.

Tak więc ja bym się specustawy bardzo nie bał. Szczególnie że ma obowiązywać tylko 10 lat. Na pewno nie będzie gorzej, niż jest. Obecnie ponad połowa mieszkań budowana jest w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy i okazuje się, że często to wolna amerykanka.