Łukasz Pawłowski: Joanna Erbel, autorka książki „Poza własnością” o rynku mieszkaniowym w Polsce, twierdzi, że „model mieszkalnictwa w Polsce” się wyczerpał. Jaki to był model i czy naprawdę się wyczerpał?

Joanna Kusiak: Trudno mówić o spójnym modelu – to raczej mieszanka pomysłów, które mają być systemowe, i niemałego bałaganu, ponieważ te pomysły często się zmieniają. Typowa polska historia. Bez względu jednak na różne polityki, od roku 1990 przyjęto, że ma to być model oparty na własności indywidualnej mieszkań. Było to jasno wyrażone nawet w rekomendacjach Banku Światowego, a prywatyzacja mieszkań stanowiła jeden z warunków redukcji polskiego zadłużenia.

Dlaczego ta zmiana była tak ważna?

Zamysł był podwójny. Z jednej strony, chodziło o uwłaszczenie obywateli przez dostarczenie im jakiegoś pierwszego kapitału. A z drugiej strony, o przywiązanie obywateli do nowego systemu. I to się udało jako projekt ideologiczny, ale nie jako długofalowa polityka mieszkaniowa. Bo jednym taki system pomógł się bardzo wzbogacić, a innym ograniczył możliwości mobilności.

Bo?

Mieszkania potraktowano tak, jakby były wszystkie warte tyle samo. Zresztą fizycznie one często były do siebie podobne – blok z wielkiej płyty w małym miasteczku i na warszawskim Ursynowie wyglądał mniej więcej tak samo. Ale kapitalizm – a potem również reforma administracyjna zmniejszająca liczbę miast wojewódzkich – zupełnie zmieniły geografię Polski. Praca i możliwości zaczęły się koncentrować się w kilku wielkich miastach, więc i mieszkania – teraz jako towar rynkowy – zaczęły mieć zupełnie inną wartość. Co więcej, w latach 90. pewna grupa przedsiębiorców zdobywała wielkie majątki, ale wszystkiemu towarzyszyła duża niestabilność i ludzie bali się przechowywać pieniądze w bankach. Wiele osób inwestowało więc w mieszkania, które dla takich biznesmenów wtedy były relatywne tanie. I nagle okazało się, że niektórzy mają kilka mieszkań w Warszawie, a inni, którzy dopiero tu przyjechali, nie mają szansy na nabycie żadnego.

To było w latach 90. Jak jest dziś?

Dziś problemem tego systemu jest ogromna bariera wejścia dla ludzi, którzy nie mają żadnego mieszkania. Kiedy ma się już jedną nieruchomość, łatwiej kupić następną, bo można użyć tej pierwszej jako zastawu hipotecznego. Z kolei ktoś, kto już ma mieszkanie, może łatwo wziąć kredyt na następne i spłacać ten kredyt z opłat pobieranych od wynajemców. Socjolog Robert K. Merton nazwał to „prawem Mateusza”. W ewangelii święty Mateusz mówi: „Bo kto ma, temu będzie dodane, i nadmiar mieć będzie; kto zaś nie ma, temu zabiorą również to, co ma”. I to prawda – lokatorzy tracą mieszkania na przykład na skutek reprywatyzacji, natomiast obecnie wielu nabywców na rynku nieruchomości to ludzie, którzy już mają mieszkanie i kupują następne pod inwestycję.

Natomiast osoby bez pierwszego mieszkania mają poważny problem. Około 40 procent Polaków nie kwalifikuje się do otrzymania mieszkania komunalnego – i tak nie ma ich wystarczająco dużo, więc można się zakwalifikować co najwyżej do miejsca w kolejce – a jednocześnie nie stać ich na to, żeby wziąć kredyt.

W latach 90. pewna grupa przedsiębiorców zdobywała wielkie majątki. Wszystkiemu towarzyszyła duża niestabilność i ludzie bali się przechowywać pieniądze w bankach, wiele osób inwestowało więc w mieszkania. I nagle okazało się, że niektórzy mają kilka mieszkań w Warszawie, a inni, którzy dopiero tu przyjechali, nie mają szansy na nabycie żadnego. | Joanna Kusiak

I co można z tym zrobić?

Polski kryzys mieszkaniowy należy widzieć w kontekście światowego kryzysu mieszkaniowego. Większość krajów na świecie boryka się w tej chwili z jakąś formą kryzysu, a to dlatego, że w globalnym kapitalizmie mieszkania w dużych atrakcyjnych miastach stały się formą lokaty kapitału.

Jeszcze w latach 70. dla wszystkich było jasne, że mieszkanie służy do mieszkania. Dziś mieszkań używa się tak, jak kiedyś używało się złota, do spekulacji – Niemcy krytycznie nazwali to zjawisko Betongold, czyli „betonowe złoto”. W Londynie całe dzielnice są praktycznie puste, bo tych mieszkań nikt nie wynajmuje. Ich właściciele nie mają ochoty bawić się w kłopoty z jakimiś lokatorami – wartość mieszkań rośnie, nawet jak stoją puste. W całej Anglii pustych mieszkań jest znacznie więcej niż osób dotkniętych bezdomnością.

Warszawa to jednak nie Londyn. Rosyjscy oligarchowie i bogaci Chińczycy nie uciekają tu z pieniędzmi.

W tej skali tego problemu jeszcze w Warszawie nie ma, ale pustostanów jest więcej, niż nam się wydaje. I to właśnie nie tylko pustostanów w zrujnowanych kamienicach o niejasnym statusie własności. Jest też sporo pustych mieszkań inwestycyjnych. Powraca więc pytanie, czy miasto mogłoby jakoś interweniować.

Jak?

W Niemczech trzymanie pustego mieszkania prawnie kwalifikuje się jako Zweckentfremdung, czyli marnotrawstwo kluczowych zasobów. Jeśli mieszkanie stoi puste, to można właściciela z niego wywłaszczyć. I to się faktycznie zdarzało – jako pierwsze dość aktywnie zaczęły to rozwiązanie stosować władze Hamburga. Potem Berlin.

W ten sposób zmusza się właściciela do wynajmu?

Tak. A jeśli właściciel nie chce wynająć, miasto wywłaszcza mieszkanie i kwateruje lokatorów. Właściciel może je dostać z powrotem, jeśli pokryje koszty ewentualnego remontu i zagwarantuje ciągłość umów najmu.

Jak tak można?! Jak można komuś zabrać własność tylko dlatego, że władza sądzi, że źle z niej korzysta? A gdybym kupił sobie piękny, stary samochód do kolekcji i nim nie jeździł, to także można by mi go zabrać? To pogwałcenie praw jednostki, która przecież ma prawo sobie coś kupić i nie używać.

Prawo własności nie jest nieograniczone w żadnym społeczeństwie. Jeśli kupiłbyś sobie na aukcji obraz Picassa i postanowił go spalić, to zostałbyś ukarany, nawet jeśli to twoja własność. Istnieje mnóstwo regulacji dotyczących różnych typów obiektów, które z jakiegoś powodu są chronione. Na przykład ze względów ekologicznych. Możesz mieć swoją działkę, ale nie możesz składować na niej toksycznych materiałów czy wyciąć wszystkich drzew bez zgody władz.

Własność od początku jej istnienia jako pojęcia zawsze była negocjowana między jednostką a społeczeństwem, bo tylko społeczeństwo i państwo jest gwarancją własności. Własność nie jest relacją między tobą a rzeczą, na przykład tobą a twoim samochodem – jest umową między tobą a społeczeństwem dotyczącą samochodu. Jeśli państwo nie usankcjonuje tej własności, jeśli nie ma policji i przepisów, które ją chronią, to ten samochód nie będzie twój. Ponadto własność jest terminem zbiorczym dla wiązki różnych praw, które czasami występują razem, ale mogą też być rozdzielne – na przykład, własność obrazu Picassa pozwala ci powiesić go sobie na ścianie, ale nie przemalować na różowo. Własność samochodu nie oznacza, że możesz nim jeździć po Warszawie 200 kilometrów na godzinę.

W niemieckiej konstytucji artykuł 14 mówi, że własność powinna być używana z uwzględnieniem dobra całego społeczeństwa. Zresztą polska konstytucja też jest pod tym względem bardziej progresywna, niż nam się wydaje. Często godzimy się na ograniczanie praw własności, jeśli stwierdzamy, że nieodpowiedzialne używanie własności zagraża dobru społecznemu.

Zgoda, ale można też innymi sposobami skłaniać ludzi do innego korzystania z własności. Zamiast wywłaszczać można na przykład podnieść podatki od nieużywanych nieruchomości.

Skala kryzysu skłania do traktowania mieszkań jako dobra szczególnego, które nie powinno być marnowane. Londyn jest przypadkiem ekstremalnym, ponieważ tam szacuje się, że około 22 tysiące mieszkań stoi pustych, a jednocześnie czynsze są bardzo wysokie.

Kryzys mieszkaniowy w przypadku miast takich jak Londyn, San Francisco, ale i coraz bardziej takich jak Warszawa, zagraża funkcjonalności miasta.

To znaczy?

Na przykład w San Francisco pojawia się problem z codziennymi usługami. Wiadomo, że każde miasto, żeby funkcjonować, potrzebuje pielęgniarek, nauczycieli, kelnerów. A z pensji, które te zawody oferują, nie można sobie zapewnić mieszkania w mieście. Jednocześnie nie są to też zawody, dla których ktoś byłby gotów dojeżdżać do pracy kilka godzin dziennie.

Historia tego nie potwierdza. Wręcz przeciwnie – statystyki budowlane pokazują, że zarówno w Polsce, jak i w Niemczech historycznie najwięcej mieszkań zbudowano w tych momentach historii, w których rynek mieszkaniowy był najsilniej regulowany. Ponadto doświadczenia ostatnich pięciu lat pokazują, że jeśli nowo wybudowane mieszkania są zbyt często przejmowane przez wąską elitę jako kapitał inwestycyjny, to ceny dalej rosną – a problem mieszkaniowy większości obywateli nie zostaje rozwiązany.

Jestem za dogęszczaniem miast, diabeł tkwi w szczegółach – pytanie, kto dogęszcza, na jakich terenach i ile te mieszkania kosztują. Przy takich kwestiach jak zabudowanie terenów zielonych pojawia się pytanie, czy nie będzie to miało innych, negatywnych skutków dla jakości życia i nie sprawi, że miasto stanie się nie do życia.

Przypadek Polski pokazuje, że sam rynek problemu mieszkaniowego nie rozwiąże. W Polsce wierzono, że takie programy jak Mieszkanie dla Młodych czy Rodzina na Swoim – czyli programy państwowych dopłat do zakupu mieszkania – załatwią sprawę, ponieważ zwiększą podaż mieszkań. Tak się nie stało. Zamiast tego napędziły popyt, a dopłaty od państwa zostały przetransferowane do kieszeni deweloperów i częściowo banków. Przeciętny obywatel, nawet jeśli miał poczucie, że coś od państwa dostał, tak naprawdę niewiele na tym skorzystał.

Około 40 procent Polaków nie kwalifikuje się do otrzymania mieszkania komunalnego – i tak nie ma ich wystarczająco dużo, więc można się zakwalifikować co najwyżej do miejsca w kolejce – a jednocześnie nie stać ich na to, żeby wziąć kredyt. | Joanna Kusiak

Dziś wszędzie słyszymy, że rozwiązaniem jest wynajem. Pytanie tylko, kto te mieszkania pod wynajem ma budować. Ruszył program Mieszkanie Plus, państwo miało się zająć budową, ale, mówiąc delikatnie, wielkim sukcesów nie ma.

To prawda, że wiele się dziś mówi o najmie, pisze też o tym Joanna Erbel w „Poza własnością”. Z jednej strony to dobrze, że w Polsce zaczynamy mówić o alternatywach wobec indywidualnej własności mieszkań. Z drugiej strony, w książce Joanny Erbel brakuje mi systematycznego namysłu nad tym, jak rynek najmu miałby działać przy braku stabilnych regulacji praw lokatorskich.

Zwolennicy najmu przywołują przykłady Berlina i Wiednia, miast absolutnie opartych na najmie, gdzie faktycznie do tej pory ten mechanizm działał dobrze. Ale to tylko dlatego, że tam pozycja lokatorów jest bardzo silnie chroniona przez prawo, które gwarantuje stabilność umowy i czynszu. I w Berlinie, i w Wiedniu umowy najmu są podpisywane bezterminowo i w wielu przypadkach ludzie całe życie mieszkają w wynajmowanych mieszkaniach. A warunki podniesienia czynszu są ściśle określone. W Wiedniu ten model wciąż działa dobrze, ale w Berlinie zaczął szwankować w ciągu ostatnich pięciu lat.

Dlaczego?

Głównie dlatego, że pojawił się nowy typ wynajemcy instytucjonalnego, czyli wielkie spółki giełdowe i fundusze inwestycyjne. Dlatego mimo że zgadam się z wieloma tezami Erbel, niepokoi mnie, że w swojej książce wskazuje inwestycje spółek giełdowych w warszawskie nieruchomości na wynajem jako pozytywny trend.

Twoim zdaniem to źle, że rynek najmu będzie się rozwijał?

Przypadek Berlina pokazuje, że nawet w warunkach obowiązywania mocnych praw lokatorskich, pojawienie się spółek giełdowych i funduszy inwestycyjnych na rynku mieszkaniowym kończy się katastrofą.

Bo są nastawione na krótkoterminowy zysk?

Tak – z konstrukcji tych spółek wynika, że ponoszą one odpowiedzialność jedynie przed rozsianymi po świecie udziałowcami, którym muszą zapewnić stały zysk. Dlatego niezależnie od lokalnych warunków w danym mieście, spółki te muszą robić wszystko, by podnosić czynsz. Zresztą, śledztwa dziennikarskie w Berlinie pokazały, że wiele tych firm to firmy wydmuszkowe, zarejestrowane w rajach podatkowych. Za nimi kryją się globalni inwestorzy typy BlackRock czy BlackStone, które przy pomocy rosnących czynszów wyprowadzają z miasta kapitał, nie zostawiając nawet podatków. A jednocześnie, jako że to ogromne podmioty, mogą sobie pozwolić na zatrudnianie wielkich działów prawnych, dzięki czemu sprytnie obchodzą nawet dobrze skonstruowane regulacje lokatorskie.

W Berlinie wymknęło się to spod kontroli na tyle, że potrzebna była interwencja państwa. 31 stycznia weszła w życie decyzja o zamrożeniu wysokości czynszów na najbliższe pięć lat. Jednocześnie cały czas trwa proces zbierania podpisów pod referendum w sprawie wywłaszczenia tych spółek giełdowych.

I w Warszawie może być podobnie?

W Warszawie, gdzie ochrona lokatorów już teraz jest słaba, wprowadzenie spółek giełdowych nastawionych na krótkoterminowy zysk, skończyłoby się zapewne jeszcze bardziej dramatycznie – pewnie urósłby biznes „czyścicieli kamienic”, który pojawił się przy okazji reprywatyzacji.

W Niemczech trzymanie pustego mieszkania prawnie kwalifikuje się jako Zweckentfremdung, czyli marnotrawstwo kluczowych zasobów. Jeśli mieszkanie stoi puste, to można właściciela z niego wywłaszczyć. I to się faktycznie zdarzało – jako pierwsze dość aktywnie zaczęły to rozwiązanie stosować władze Hamburga. Potem Berlin. | Joanna Kusiak

W takim razie dochodzimy do ściany. Jeśli model oparty na budowie mieszkań przez deweloperów, które kupujemy, zaciągając wieloletnie kredyty, się wyczerpuje; jeśli model najmu instytucjonalnego przez prywatne podmioty jest groźny, a model budowy mieszkań na wynajem przez państwo się nie sprawdził, to co zostaje? Kto ma budować te mieszkania?

Moim zdaniem państwo i samorządy – a także kooperatywy oraz tak zwane community land trust. Ten ostatni model jest bardzo ciekawy, bo proponuje rozdzielenie własności użytkowej od wartości inwestycyjnej. To znaczy – mieszkaniec „dostaje” mieszkanie na własność i może je przekazać w spadku dzieciom, ale nie może nim obracać. W tym modelu mieszkanie nie może stać się inwestycją. W Berlinie aktywiści proponują uspołecznienie własności mieszkań. To nie ma być własność państwowa, która nierzadko prowadzi do powstania wielkich, niesterownych spółek podlegających partyjnym interesom, ale właśnie społeczna.

Czyli?

W skład zarządu spółki wchodzą i lokatorzy, i administracja, i przedstawiciele berlińskiego senatu. Co więcej, mieszkania odzyskałyby status dobra chronionego, co uniemożliwiłoby korupcyjne bogacenie się zarządców na zasobach mieszkaniowych.

Problem polega też na tym, że największe miasta rosną. Nie tylko dlatego, że ludzie migrują, ale także dlatego, że jest nas po prostu więcej, a zatem w Londynie mieszkają już nie tylko Anglicy z północy kraju, ale też Polacy, Hindusi, Irlandczycy itd. Miasta siłą rzeczy muszą się rozrastać, ale napotykają opór wszystkich tych, którzy nie chcą nowej zabudowy w swojej okolicy. Niezależnie od tego, kto będzie nowe mieszkania budował, wywoła opór.

Mieszkanie jest podstawową potrzebą ludzką, a jednocześnie centrum naszego intymnego świata – dlatego dyskusje o politykach mieszkaniowych zawsze budzą emocje. Jednak w żadnym państwie na świecie mieszkania nie są pozostawione całkowicie wolnemu rynkowi – w żadnym. Każde państwo – czy to na poziomie podatków, czy z pomocą programów mieszkaniowych – ingeruje w tę sferę. Na rynkach mieszkaniowych nie ma czegoś takiego jak „pełna wolność”. Nasza dyskusja nie powinna więc dotyczyć tego, czy regulować, tylko jak – kogo chcemy wspierać i dla kogo mają być te mieszkania.