Jakie są źródła braków mieszkaniowych?
Nasze oczekiwania co do poziomu życia pozostają zakotwiczone w Europie Zachodniej, ale często zapominamy, jak wiele nam jeszcze do niej brakuje. Oczekujemy dostępności mieszkań na poziomie kraju rozwiniętego, kiedy ciągle jeszcze pozostajemy jedną z biedniejszych gospodarek Unii Europejskiej. W połączeniu z licznymi medialnymi historiami nadużyć na rynku mieszkaniowym, tworzy to klimat niechęci do deweloperów, który wszyscy mogliśmy obserwować w trakcie ostatnich wyborów samorządowych. Jednak zgłaszane postulaty bardziej restrykcyjnych regulacji w większości utrudniłyby budowę kolejnych mieszkań i tym samym stabilizację cen. Wiele wskazuje, że na rynku mieszkań zawiodło przede wszystkim państwo w swojej roli dostawcy efektywnych „reguł gry” dla sektora prywatnego.
Czy budujemy nowe mieszkania szybko, czy wolno?
Patrząc na inne kraje OECD, organizacji zrzeszającej głównie rozwinięte gospodarki, wydaje się, że liczba mieszkań na 1000 mieszkańców rosła w ostatnich 30 latach zgodnie z naszym rozwojem gospodarczym. Dzisiejsza dostępność mieszkań nas nie satysfakcjonuje, ale startowaliśmy z najniższego poziomu w regionie. U schyłku socjalizmu zasób mieszkaniowy na 1000 mieszkańców mieliśmy nie tylko niższy niż Czechy czy Węgry, ale nawet Litwa i Bułgaria. W dodatku PRL była krajem w znacznym stopniu rolniczym. Jeszcze w 1991 roku aż 26 procent pracujących pozostawało zatrudnionych w rolnictwie wobec zaledwie 3 procent w Niemczech (dzisiaj odpowiednio 10 i 1 procent). Wraz z otwarciem gospodarki, powstaniem praktycznie od zera wysoko produktywnej branży usług i wejściem zachodnich koncernów do Polski, bodźce migracji do największych miast wielokrotnie wzrosły.
Z danych NBP wynika, że relacja wynagrodzeń do cen w Warszawie, pomimo najwyższych płac, jest dzisiaj gorsza niż w innych dużych miastach. I to pomimo że w latach 1995–2018 11 procent nowych mieszkań wybudowano właśnie w Warszawie. | Rafał Trzeciakowski
Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców nie mówi nic o tym, gdzie te mieszkania są zlokalizowane. Z danych NBP wynika, że relacja wynagrodzeń do cen w Warszawie, pomimo najwyższych płac, jest dzisiaj gorsza niż w innych dużych miastach. I to pomimo że w latach 1995–2018 11 procent nowych mieszkań wybudowano właśnie w Warszawie. Braki mieszkaniowe występują nie tyle w całym kraju, co w metropoliach stwarzających najlepsze możliwości zarobku, samorealizacji i awansu społecznego. Wbrew powszechnemu mniemaniu, dane OECD pokazują, że wzrost populacji Warszawy i innych polskich metropolii od 1990 roku nie był wcale imponujący na tle Europy. Młodzi z prowincji zamiast do dużych polskich miast wyjechali raczej do Dublina, Londynu czy Monachium.
Problem, przed którym dzisiaj stoimy, to: jak poprawić dostępność mieszkań w metropoliach, w których Polacy najbardziej chcą mieszkać. Jaskrawymi problemami pozostaje regulacja rynku mieszkań na wynajem, przez którą najem nie spełnia roli substytutu własności, i planowania przestrzennego, która dalece wydłuża i winduje koszty budowy nowych mieszkań.
Brak rozwiniętego rynku mieszkań na wynajem
Komercyjny rynek mieszkań na wynajem w Polsce jest słabo rozwinięty na tle UE. Podobnie jak we wszystkich krajach UE dawnego bloku wschodniego, nasz rynek jest zdominowany przez indywidualną własność mieszkań zamiast najmu. To blokuje migracje z biedniejszych regionów kraju do szybko rozwijających się miast. Duży nacisk na własność mieszkań zamiast najmu ogranicza również mobilność pracowników oraz utrudnia młodym znalezienie mieszkania. W Polsce w 2018 roku zaledwie 4 procent populacji zamieszkiwało mieszkania wynajmowane na zasadach komercyjnych, co było szóstym najniższym odsetkiem w UE, wobec 41 procent w Niemczech i średniej UE 22 procent. Nie jest to fanaberia Polaków, ale efekt niskiej jakości regulacji najmu, który nie stanowi w Polsce dobrej alternatywy dla własności.
Po pierwsze, przychody z najmu są opodatkowane, co musi być pokrywane przez czynsz lokatora. Tego podatku nie ma, kiedy zamieszkuje się własne mieszkanie. Po drugie, istniejące regulacje najmu nie dają pewności ani właścicielowi, że będzie mógł eksmitować lokatora niepłacącego lub niszczącego mieszkanie, ani lokatorom, że właściciel z dnia na dzień nie podniesie drastycznie opłat. Po trzecie, komercyjny rynek mieszkań na wynajem hamowany jest przez brak działających REIT-ów, czyli notowanych na giełdzie funduszy pozwalających inwestować w mieszkania na wynajem również osobom, których nie stać na samodzielny zakup całego mieszkania w ramach inwestycji. Ustawa, która ma umożliwić REIT-om skuteczne działanie w Polsce, opóźnia się od wielu miesięcy.
Podobnie jak we wszystkich krajach UE dawnego bloku wschodniego, nasz rynek jest zdominowany przez indywidualną własność mieszkań zamiast najmu. To blokuje migracje z biedniejszych regionów kraju do szybko rozwijających się miast. | Rafał Trzeciakowski
Relatywnie duża na tle UE część populacji Polski mieszka w państwowym i samorządowym zasobie mieszkaniowym. To aż 12 procent populacji w 2018 roku, 10. najwyższe miejsce w UE, wobec 8 procent w Niemczech i średniej UE na poziomie 9 procent. W 2018 roku przeciętny czynsz w Warszawie za mieszkanie komunalne bez lokali socjalnych wynosił 5,64 zł za m2, podczas gdy w lokalach socjalnych 1,52 zł za m2. Aż 88 procent lokali miało charakter komunalny, a nie socjalny. Pomimo tego, aż 42 procent lokatorów zalegała z płatnościami na łączne 0,5 miliarda złotych. Niskie i nieegzekwowane czynsze stanowią przywilej, z którego mało kto chce rezygnować. W efekcie w całym roku zaledwie w 2 procent mieszkań doszło do zmiany lokatora, więc taki najem mobilności nie poprawia. Mieszkania komunalne nie ułatwiają też migracji do dużych miast, bo samorządy działają w interesie swoich wyborców i przyznają je własnym mieszkańcom. Nie jest też jasne, na ile mieszkania komunalne zamieszkują rzeczywiście potrzebujący, bowiem dopiero w zeszłym roku samorządy zyskały możliwość regularnej weryfikacji dochodów swoich lokatorów – na razie tylko nowych.
Czasochłonny proces inwestycyjny
Koszt budowy mieszkań znacząco wzrasta przez czasochłonność procesu inwestycyjnego. Inwestor nie może wziąć wcześniej kredytu na inwestycję, bo nie wie, kiedy będzie mógł rozpocząć budowę. Inaczej mógłby łatwo zbankrutować przed otrzymaniem ostatecznego pozwolenia na budowę. Efektem jest mniejsza konkurencja wśród inwestorów, dłuższe i bardziej ryzykowne procesy inwestycyjne, a w efekcie wyższe ceny mieszkań. Wielu inwestorów wobec wysokich koszów, stara się obniżyć ceny dla biedniejszych nabywców, oferując mieszkania w gorszych lub bardziej oddalonych od centrum lokalizacjach.
Większość mieszkań budowanych jest na działkach nieobjętych miejscowym planami zagospodarowania przestrzennego. Przykładowo Warszawa objęta jest nimi tylko w 37 procentach. To bardzo wydłuża proces inwestycyjny, ponieważ wymaga występowania o decyzję o warunkach zabudowy i dopiero po jej uzyskaniu można starać się o pozwolenie na budowę. Z raportu Polskiego Związku Firm Deweloperskich wynika, że w 2018 roku w Warszawie tylko w 7 procentach przypadków warunki zabudowy były wydawane w ustawowym terminie 60 dni, a w 25 procentach podejmowanie decyzji trwało dłużej niż rok. Z kolei pozwolenia na budowę w 27 procentach przypadków wydawano w ustawowym 65-dniowym terminie, podczas gdy w 34 procentach trwało to dłużej niż pół roku.
Nowe inwestycje w bezpośrednim sąsiedztwie są zwykle uciążliwe, więc w dużych miastach warunki zabudowy i pozwolenia na budowę prawie zawsze natrafiają na protesty sąsiadów. Zgłoszenie protestu jest bezpłatne, a potrafi zablokować budowę na wiele miesięcy. Na przykład w Warszawie w drugiej instancji rozpatrywanie odwołań od warunków zabudowy trwa od kilku miesięcy do roku, a od pozwolenia na budowę – około dwa miesiące. Co więcej, protestujący w obu przypadkach mogą odwołać się jeszcze do sądów administracyjnych, w których sprawy ciągną się od pół roku w pierwszej instancji do dwóch lat w drugiej. W efekcie łatwo można sobie wyobrazić opóźnianie budowy latami.
***
Podstawowa teza ekonomii mówi, że ludzie reagują na bodźce. Nie inaczej jest na rynku mieszkaniowym. Przedstawione w tym krótkim artykule bariery, to zaledwie wycinek problemów regulacyjnych napotykanych zarówno przez właścicieli mieszkań i wynajmujących, jak i inwestorów i nabywców. Dlatego zanim zaczniemy wzywać do budowy mieszkań przez państwo, subsydiowania zakupu mieszkań czy ostrzejszych regulacji przestrzennych, warto najpierw zadać pytanie o przyczyny stanu obecnego.
* Fotografia wykorzystana jako ikona wpisu: Greg Lobinski_Źródło Flickr.com (CC BY 2.0)
