Katarzyna Skrzydłowska-Kalukin: Czy obniżenie kosztów kredytu mieszkaniowego jest sposobem na zwiększenie dostępności mieszkań? Takie rozwiązania się sprawdzają?
Grzegorz Gajda: OECD przeprowadziło analizę, z której wynika, że rządy państw próbują pozbyć się odpowiedzialności za budowę mieszkań poprzez różnego rodzaju dopłaty. Skłonne są dokładać się do wkładu własnego kredytobiorców, do oprocentowania kredytów i gwarantować ulgi podatkowe, w nadziei na ten sam rezultat – więcej mieszkań po niższych cenach. OECD wykazało jednak, że efekt jest odwrotny. Przesunięcie wydatków publicznych z budownictwa na różnego rodzaju dopłaty powoduje, że liczba budowanych mieszkań pozostaje taka sama, natomiast ich cena rośnie.
Tego typu proste rozwiązania ułatwiają rządom życie. Dopłata do kredytu to kwestia zwykłego przelewu, a budowa mieszkań to długi proces inwestycyjny, do którego potrzebni są na przykład pracownicy.
Natomiast z naszego doświadczenia w Europejskim Banku Inwestycyjnym wynika, że są też takie kraje jak Francja, Niemcy, Holandia, Irlandia, które budują mieszkania na wynajem. Mieszkania są budowane przez podmioty publiczne i są własnością tych podmiotów. Wynajmuje się je osobom o niższych dochodach według stawki czynszu, ustalonej w drodze procesu politycznego, a nie według stawek rynkowych. Dzięki temu stawki są zróżnicowane i dostosowane do możliwości wynajmujących.
To szansa na mieszkanie tylko dla ludzi o niskich dochodach? Jak niskich?
To nie są programy skierowane wyłącznie do najuboższych. Dobrą praktyką jest adresowanie ich do dość szerokiej grupy osób – od 40 do nawet 85 procent całej populacji. Budowa mieszkań musi więc odbywać się na szeroką skalę.
Na przykład w Wiedniu 70 procent mieszkań stanowią lokale, w których czynsz regulowany jest w ten sposób. W Berlinie to połowa mieszkań, w Amsterdamie 40 procent, a w Paryżu 25 procent. W Warszawie takie mieszkania to 6 procent wszystkich dostępnych na rynku.
W mieszkaniach na wynajem żyją ludzie o bardzo różnych dochodach. Do paryskiego programu kwalifikowałoby się 85 procent wszystkich mieszkańców. W innych miastach europejskich odsetek ten będzie mniejszy, ale założenie jest takie, że poszerzając tę grupę, staramy się zapobiec tworzeniu gett dla bogatych i biednych.
Dlaczego w Polsce to nie działa?
Towary takie jak żywność, buty, telewizory czy samochody są produkowane przez przedsiębiorców i dostarczane konsumentom tam, gdzie jest na nie zapotrzebowanie. Dzięki temu wytwarza się konkurencja między producentami, która zapewnia niskie ceny i akceptowalną jakość. W dwóch słowach tak właśnie działa gospodarka rynkowa.
Na rynku mieszkaniowym sytuacja jest jednak inna. Wydawałoby się, że tak jak w innych sektorach gospodarki, mamy mnogość deweloperów, którzy konkurują między sobą o nabywców. Ale to nieprawda, deweloper pracuje w zupełnie inny sposób. W danym momencie w wybranym mieście jest ograniczona liczba działek pod zabudowę. Jest też określona grupa potencjalnych klientów danego dewelopera, osób, które założyły rodzinę, dostały pracę lub przeprowadziły się do tego miasta i chcą kupić mieszkanie. Deweloperzy dobrze znający rynek wiedzą, jakie działki są dostępne i jacy ludzie są gotowi kupić mieszkania. Nie konkurują więc o ludzi, ale właśnie o działki. Z tego powodu, gdy deweloperowi uda się już kupić działkę i rozpocząć budowę, staje się monopolistą. W tym momencie tylko on ma do zaoferowania mieszkania osobom, które na nie czekają. Nie ma więc żadnego znaczenia, ile realnie kosztuje go budowa mieszkania, tylko siła nabywcza jego klientów. Będzie wyceniał mieszkania tak, by klienci kupowali je po najwyższej cenie, jaka jest dla nich możliwa.
Jeżeli w takiej sytuacji damy ludziom dodatkowe pieniądze np. w postaci dopłat do wkładu własnego, to ich siła nabywcza wzrośnie, deweloper to zauważy i podniesie cenę mieszkania.
No dobrze, jeśli więc nie deweloperzy, to kto powinien wziąć na siebie budowę mieszkań – gminy, instytucje państwowe?
Nie znając rynku, można by się spodziewać, że mieszkania będą budowane przez miasto lub państwo. W Europie Zachodniej działa to jednak nieco inaczej. Budują je państwowe firmy mieszkaniowe, które jak wspomniałem wcześniej, są właścicielami mieszkań i utrzymują się z dochodu z ich wynajmu.
Jak to możliwe, że taka firma jest się w stanie utrzymać z czynszów, które są niższe niż rynkowe?
Po pierwsze, dzięki temu, że dostaje za darmo grunt pod budowę. Po drugie, od tej firmy nie oczekuje się zysku. Po trzecie, dostaje ona długoterminowy kredyt o bardzo niskim oprocentowaniu od instytucji państwowej. W Polsce zajmuje się tym na przykład bank BGK. Wreszcie, dzięki temu, że firmy te nie muszą wypłacać zysku, mają sporo zgromadzonych środków i to z nich w dużej mierze finansują budowę nowych mieszkań.
Takie firmy są też klientami banku, w którym pracuję – Europejskiego Banku Inwestycyjnego. Działają sprawnie, budują mieszkania i je remontują. Jakąś część z nich sprzedają, żeby zwiększyć różnorodność mieszkańców osiedli. I tak mieszka 100 milionów Europejczyków.
W Polsce były już programy budowy mieszkań na wynajem, ale nie udają się. Samorządy mają problem z przekazaniem terenów na budowę. Dlaczego jeszcze?
Polskim liderem w takim budownictwie jest Szczecin. Jednym z naszych klientów jest Szczecińskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego, któremu miasto przekazuje tereny na budowę mieszkań. W efekcie powstają dobrej jakości, dobrze zlokalizowane mieszkania, które stanowią już około 14 procent wszystkich mieszkań.
Jest jednak kilka powodów, dla których w innych miastach nie działa to tak dobrze. Możliwe na przykład, że miasto woli sprzedać działkę, a pieniądze tej sprzedaży przeznaczyć na drogi, szkoły lub inne inwestycje. Wyprzedaż działek to częsty sposób na finansowanie potrzebnych inwestycji. Po drugie, ponieważ w Polsce wciąż jest mało mieszkań socjalnych, ludzie nie chcą, by takie mieszkania powstawały obok nich. Niesłusznie utożsamiają je z patologią. Po trzecie, polskie miasta mają dużo pustych terenów, wcale nie są gęsto zabudowane. Gdyby spróbowano zagęścić tkankę, otrzymalibyśmy więcej mieszkań w dobrych lokalizacjach. Nasi klienci w zachodnich miastach już to robią. Na przykład Göteborg – ma właśnie taką strategię, liczba ludności wzrasta o 15 procent, a miasto terytorialnie się nie powiększa. A przy tym zwiększa się liczba parków i terenów zielonych.
Jak to jest możliwe? Zagęszczenie kojarzy się z tym, że tuż za oknem stoi ściana następnego budynku, a każdy trawnik jest zabudowany.
Musimy zagęszczać nie poprzez upychanie budynków obok siebie, ale poprzez odbieranie terenów zajętych przez transport, przede wszystkim samochodowy. Nie chodzi tylko o wszechobecny czarny asfalt, ale też o pasy zieleni między jezdniami i wąskie trawniczki, które oddzielają chodnik od jezdni. Kiedy przestawiamy się na ekologiczny transport zbiorowy, ograniczamy prędkość, nie będziemy musieli oddzielać trawnikiem chodnika od jezdni. Jeżeli spowolnimy transport, będziemy też mogli przybliżyć domy do jezdni. W bardziej kompaktowym mieście, potrzeba transportu w ogóle naturalnie się zmniejszy.
Skoro w miastach europejskich jest tak dobrze, to dlaczego tak trudno wynająć tam mieszkanie? W Amsterdamie uczelnie apelują do studentów zagranicznych, żeby nie przyjeżdżali, jeśli nie mają wynajętego lokum, bo nie będą mieli gdzie mieszkać. Trudno wynająć mieszkanie w rozsądnej cenie w Berlinie czy Lizbonie. Jak to się ma do tego, co pan mówi? Coś się zmieniło, że te problemy z mieszkaniami dotykają też miast w zachodniej Europie?
Co do Holandii, sam mam podobne doświadczenia. Mój syn tam studiuje, na mieszkanie, które chciał wynająć, było dwustu chętnych. Jednak rynek mieszkań nie działa tam na zasadzie popytu i podaży i nie jest tak, że ten, kto zapłaci więcej, ma większą szansę na mieszkanie. Trzeba się ustawić w kolejce i czekać. Po dwóch miesiącach mój syn dostał mieszkanie. W takiej cenie, jaką ustaliła władza, regulująca rynek. Owszem, kosztowało nas to dużo stresu, ale ostatecznie mieszkanie jest i kosztuje tyle, ile miało kosztować.
Co z pozostałymi 199 osobami, które tego mieszkania nie dostały?
Rynek tam jest dynamiczny. Jedne mieszkania znikają, inne się pojawiają. Ktoś wyjedzie, ktoś się rozmyśli, ktoś dostanie się na inną uczelnię. Chociaż to prawda, że Holadia po brexicie przeżywa oblężenie. Ci, którzy wcześniej rozważali studiowanie w Wielkiej Brytanii, teraz decydują się raczej na Holandię, bo to tam są dobre uczelnie i można studiować po angielsku.
Jeśli chodzi o Lizbonę czy Berlin, to stały się one zakładnikami własnego sukcesu. Tak wiele osób chce tam mieszkać, że miasta nie nadążają z rozbudową. To problem wszystkich atrakcyjnych miast Europy. Warto pamiętać, że jednym z czynników, które przyciąga ludzi w te miejsca, jest właśnie ich polityka mieszkaniowa. Ludzie, którzy już tam mieszkają, płacą przystępną stawkę, nie wydają na mieszkanie więcej niż 40 procent swoich dochodów. Pozwala im to zgromadzić pewne oszczędności.
Czy są jakieś zagrożenia w systemie mieszkań na wynajem, które Polska powinna brać pod uwagę?
Rzeczywiście zagrożenia są. Taki system musi realizować dwa potencjalnie sprzeczne cele: zapewnić mieszkania za dostępny czynsz oraz wystarczające środki na ich utrzymanie.
We Włoszech w pewnym momencie źródło finansowania remontów wygasło i nie realizowano ich. Osiedla mieszkań na wynajem stały się więc niedoinwestowane, widać zniszczenia, usterki, ale nie ma pieniędzy na remont, więc jakość tych mieszkań obniża się. W efekcie ludzie, którzy mogą wyprowadzić się stamtąd, robią to. I obszar, który był zróżnicowany, staje się gettem.
Również rząd francuski naprawia błąd z przeszłości, który polegał na tworzeniu dużych osiedli na peryferiach wielkich miast dla jednej, wąskiej grupy społecznej. Polega to na realizacji programu remontów wraz ze zmianą struktury społecznej tych osiedli poprzez wprowadzanie na nie nowych mieszkańców z innym backgroundem. To jednak jest bardzo kosztowne.
Są mechanizmy, by zapewnić środki na utrzymanie mieszkań, również na to, by je pozyskiwać. Na przykład w Irlandii zasób mieszkań na wynajem jest powiększany poprzez obowiązkowy transfer mieszkań wybudowanych przez prywatnych deweloperów, powiedzmy około 10 procent. Nie ma tam więc możliwości zamieszkać w gettcie dla klasy średniej, bo na każdym osiedlu będzie cześć mieszkań na wynajem dla mniej zamożnych.
To wymaga jednak długofalowej polityki państwa, a w Polsce problemem jest to, że rządy pracują na kolejną kampanię wyborczą. Budowa mieszkań na wynajem nie uda się, jeśli jedni powiedzą: inwestujemy w to, a ich następcy będą chcieli robić co innego.
Polityka mieszkaniowa rzeczywiście powinna być długofalowa. Ten sektor dostosowuje się do potrzeb przez dziesięciolecia.
Było parę takich prób. W latach dziewięćdziesiątych powstał model TBS-ów [Towarzystwa Budowy Społecznej – przyp. red.]. Po początkowym impecie wytracił jednak swoje tempo. Projekt Mieszkanie Plus polegający na budowie mieszkań na wynajem też się nie udał. Dobrze by było, gdyby politycy osiągnęli konsensus, jak rozwijać ten sektor. Doświadczenia europejskie są jednoznaczne, pomysły typu dorzucimy trochę kasy są wygodnickie, polegają na tym, żeby jak najmniej zrobić. To nigdzie nie zadziałało.
Budownictwo na wynajem nie jest więc pomysłem na kampanię wyborczą, bo nie dostarcza natychmiastowych fajerwerków.
Nie powiem, jak wygrywa się wybory. Wiem jednak, że budowa mieszkań to sprawa kluczowa. Każdy rząd, jaki by on nie był, powinien na dużą skalę zacząć budować te mieszkania. A my, eksperci, możemy podpowiedzieć, jak to zrobić, żeby nie było to obciążeniem dla budżetu.
To jest bardzo drogi biznes i jeśli chciałoby się go finansować z podatków, to się to nie uda. W Europie Zachodniej, gdzie to działa, istnieje cały mechanizm finansowania tego sektora, który nie jest obciążeniem dla budżetu, przeciwnie jest to pewnego rodzaju laboratorium innowacji, nowych technologii.
Jak to się ma do kupowania mieszkań na inwestycje? W Polsce problemem są puste mieszkania kupowane przez fundusze inwestycyjne jako lokaty pieniędzy. Najczęściej dwupokojowe, czyli te, które są najbardziej poszukiwane. Fundusze ich nie wynajmują, bo za dużo z tym roboty. Czy powszechny system mieszkań na wynajem ograniczyłby to zjawisko?
Zbudowanie dużego publicznego sektora mieszkań na wynajem wypchnie też w naturalny sposób z rynku wielkich prywatnych inwestorów.
Działalność funduszy jest różna. Na przykład Niemcy są ciekawym rynkiem, który miał bardzo duży sektor wynajmu publicznego. W pewnym momencie niektóre miasta, na przykład Berlin, zadłużyły się na tyle, że aby spłacić część długów sprywatyzowały firmy mieszkaniowe. Niemcy wierzyli, że ich przepisy prawne, mimo tych przekształceń własnościowych sprawią, że rynek będzie działał tak, jak do tej pory. Okazało się jednak, że fundusze inwestycyjne, które kupiły mieszkania, starają się podbić ich wartość poprzez różnego rodzaju działania, zbliżające się do granicy legalności. Narodziło się pojęcie „renowikcji”, czyli ewikcji pod pozorem renowacji. Robimy remont budynku po to, by wyprowadzić stamtąd mieszkańców, a kiedy remont się skończy, wprowadzamy nowych, którzy zapłacą więcej. To jest zjawisko doprowadziło do pewnego kryzysu politycznego. W Berlinie miało kulminację w referendum, w wyniku którego mieszkańcy zażądali od władz miasta znacjonalizowania firmy mieszkaniowej, by mieszkania były wynajmowane na zasadach publicznych.
Rzeczywiście wielkie firmy mieszkaniowe nadużywaj swojej władzy, by zwiększyć dochód. Trudno jednak traktować to jako zarzut, oczekujemy od przedsiębiorców prywatnych, że będą maksymalizowali zyski. Dlatego w sektorze mieszkaniowym należy rozwijać też sektor spółdzielczy albo publiczny.
Jednak w Polsce mieszkania inwestycyjne to problem związany nie tylko z wielkimi funduszami.
A z czym?
Z systemem emerytalnym.
Około miliona drobnych ciułaczy kupiło na kredyt mieszkanie jako lokatę kapitału na czas emerytury, kiedy to nie spodziewają się mieć wystarczających dochodów. Dlatego istotna jest reforma systemu emerytalnego. W Luksemburgu, gdzie mieszkam, nie ma takich sytuacji, że ludzie za ostatnią koszulę kupują mieszkanie na wynajem, żeby mieć się z czego utrzymać na emeryturze, bo tu wierzą w system emerytalny. W innych krajach Europy Zachodniej też nie.
A kiedy już polscy drobni ciułacze kupią mieszkanie na wynajem jako inwestycję, napotykają problemy typowe dla działalności gospodarczej. Bo, kiedy wzięli na nie kredyt, to każdy niezapłacony czynsz oznacza groźbę niespłacenia raty kredytu. Kiedy najemca nie płaci, dla właściciela oznacza to katastrofę.
Kiedy jednak weźmiemy pod uwagę statystyki, to okaże się, że w Polsce tylko jeden procent najemców nie płaci czynszu. Państwo powinno więc zachęcać właścicieli, tworząc preferencyjne warunki, by grupy najemców integrowały się, zakładały spółdzielnie, korzystały z mechanizmów zbiorowego inwestowania.
Weźmy Belgię, jeśli ktoś ma puste odziedziczone mieszkanie, może je wynająć rządowej agencji na 10–15 lat. Agencja płaci tej osobie czynsz, nie bardzo wysoki, a do tego, zobowiązuje się, że przed zwrotem to mieszkanie wyremontuje. Tak więc z jednej strony właściciel jest chroniony przed ryzykiem związanym z wynajmem, ponieważ rząd bierze na siebie egzekwowanie czynszu, naprawę szkód, a z drugiej strony – rząd zyskuje mieszkania, w których może umieścić lokatorów.
W Polsce z prawami lokatorskimi mają problem również najemcy, którzy nie mogą mieszkać gdzieś przez wiele lat bez obawy o podniesienie czynszu czy nagłe wypowiedzenie.
W Europie Zachodniej prawa lokatorskie są lepiej chronione. Wynajmowanie mieszkań na długi okres jest standardem, to krótkoterminowy najem jest czymś wyjątkowym. A państwo ogranicza właścicielom możliwość podnoszenia czynszu.
Różne kraje na różne sposoby radzą sobie z pustymi mieszkaniami kupionymi jako inwestycja. W Berlinie niezamieszkałe mieszkanie, którego się nie wynajmowało można było stracić. Czy są jakieś rozsądne przykłady, co można z tym zrobić na przykład w Polsce?
Nie trzeba stosować takich brutalnych rozwiązań. Jest dużo instrumentów, które działają dobrze, na przykład podatek katastralny uzależniony od wartości mieszkania. Opłaca się wynajmować mieszkanie, żeby sfinansować z tego podatek.
To wszystko są problemy do rozwiązania. Skoro innym się udało, to i nam powinno. Powinniśmy się jednak tym zająć poważnie, a nie szukać sztucznych wrogów i wymyślać nieskuteczne rozwiązania.
