Żeby zrozumieć o co chodzi, trzeba spojrzeć na mapę własnościową miasta. W Warszawie absolutna większość terenów jest dziś objęta wieczystym użytkowaniem. Poza placami, parkami i ulicami, gdy na danym terenie stoi jakiś budynek, zazwyczaj ma on określoną formę własności. Część terenów znajduje się jeszcze w rękach miasta, ale ich powierzchnia z biegiem lat topnieje.
Z punktu widzenia prawa, użytkowanie wieczyste jest to prawo do rozporządzania terenem na zasadach praktycznie identycznych, jak w przypadku własności. Różnica polega jedynie na formie opłat za dany grunt na rzecz miasta, a także na tym, że umowy na wieczyste użytkowanie podpisywane są na czas od 40 do 99 lat. To rozwiązanie pozwala oddawać teren w ręce prywatne, ale utrzymywać go w dalszej perspektywie w rękach miasta. Być może nie do końca odpowiada ono interesom pojedynczego mieszkańca, właściciela nieruchomości, ale jest ważne z punktu widzenia miasta, ponieważ utrzymuje się w ten sposób władzę nad znacznymi terenami oraz zachowuje możliwość zmiany formy ich użytkowania.
Co ciekawe, na likwidacji użytkowania wieczystego niekoniecznie muszą skorzystać wszyscy właściciele nieruchomości stojących na gruntach objętych tą formą prawną. W przypadku budynków z małą liczbą lokali, opłaty za posiadanie własności mogą nawet wzrosnąć, jak wskazują eksperci. Omawianymi zmianami w prawie mogą więc być zainteresowane przede wszystkim duże spółdzielnie mieszkaniowe lub wspólnoty. Trudno zatem powiedzieć, czy przewidziane zmiany nie okażą się niedźwiedzią przysługą dla niektórych mieszkańców. Okazuje się, że nawet reformy, które rzekomo mają poprawić los ludzi, mogą uderzyć w tych najsłabszych.
Przekształcenie użytkowania wieczystego w zwyczajną własność budzi wątpliwości nie tylko z powodu utraty przez samorządy ważnego źródła dochodu w postaci corocznej opłaty za to użytkowanie gruntu. Oznacza przede wszystkim utratę przez miasto trwałej kontroli nad gruntami. Można by to przyrównać w pewnym stopniu do powojennego „dekretu Bieruta”, kiedy wszystkie grunty prywatne przeszły na rzecz miasta, w celu ułatwienia odbudowy stolicy. W tej chwili planuje się uczynić coś odwrotnego – oddać na stałe znaczną część tych terenów w ręce prywatne. Dotyczy to wszystkich budynków z mieszkalnictwem wielorodzinnym, stanowiących absolutną większość.
Oczywiście, zmiana nie wyklucza planowania przestrzennego, nawet jeśli dotyczyć ma gruntów prywatnych. Niestety, jak widzimy na przykładzie dzikich zabudowań na pl. Defilad w Warszawie, w okolicach skrzyżowania ulic Świętokrzyskiej i Marszałkowskiej, samowola budowlana, nawet jeśli jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, potrafi utrzymać się całkiem długo, niezależnie od starań miasta czy nadzoru budowlanego.
Mapa własności na terenie miasta stołecznego Warszawy. Zakreskowane tereny objęte są użytkowaniem wieczystym.
Planowana reforma to kolejne świadectwo naszej miłości do własności prywatnej. Zastanowienie wzbudza również fakt, czy nie jest to cios aktualnej władzy wymierzony w samorządy. Pozbawienie miast tak ważnego narzędzia, jak użytkowanie wieczyste, a tym samym wpływów z jego tytułu, spowoduje konieczność znalezienia środków do budżetu w innym miejscu. Otwartym pytaniem jest również to, czy nie dobije się to w przyszłości na kształcie naszych miast, które wraz z tymi zmianami naprawdę będzie można nazwać „sprywatyzowanymi”. W czasach, gdy tak dużo mówi się o tym, że szczególnie o miastach należy myśleć wspólnotowo, całościowo, a nie jednostkowo i prywatnie, planowane zmiany idą w przeciwnym kierunku.
Jeśli jednak mimo wszystko wejdą w życie, proces ten powinien być prowadzony we współpracy ze stronami zainteresowanymi – wszystkie samorządy powinny mieć możliwość wyrażenia swojej opinii.
