Łukasz Pawłowski: Na czym polega zasadniczy problem z polskim rynkiem mieszkaniowym?
Piotr Lis: W debacie publicznej słyszymy nieustannie, że mamy deficyty mieszkaniowe, a w związku tym nasze potrzeby mieszkaniowe są niezaspokojone. Szukamy więc sposobów, aby ktoś jak najszybciej te mieszkania zbudował.
Z drugiej strony jednak, ciekawe wyniki badań zrealizował IBRiS dla Habitat for Humanity. Respondenci ocenili w nim, że dla polskich rodzin głównymi problemami była służba zdrowia i niskie zarobki, a dalej brak mieszkania lub złe warunki mieszkaniowe oraz brak odpowiedniej liczby żłobków i przedszkoli. W ostatnich kilku latach nastąpił wyraźny spadek problemów mieszkaniowych w dół listy najważniejszych problemów. Co ciekawe, gdy respondenci byli pytani o własne problemy mieszkaniowe – a nie polskich rodzin, jak w pierwszym pytaniu – to ponad połowa odpowiedziała, że nie ma żadnych. A pozostali wymienili przede wszystkim problemy z remontami i brak samodzielnego zamieszkania.
Nie rozumiem. Wszędzie słyszymy, że problemem jest kupno mieszkania, a nie jego remontowanie.
Faktycznie, na niektórych rynkach ceny zaczynają bardzo szybko rosnąć, ponieważ zaczęliśmy uznawać nieruchomości za dobry sposób na lokowanie oszczędności. Nawet od 50 do 60 procent mieszkań na rynku pierwotnym w dużych miastach jest kupowanych za gotówkę! I to właśnie przede wszystkim w dużych miastach rosną ceny. W innych segmentach jednak – na przykład w przypadku domów jednorodzinnych na obszarach peryferyjnych – ceny zaczynają spadać w ujęciu realnym.
I co z tego wynika?
O rynku mieszkaniowym nie należy myśleć tylko w kategoriach liczby mieszkań oddanych do użytku. Nie rozumiem, dlaczego polityka państwa – rządu i jednostek samorządu terytorialnego – ma się skupiać wyłącznie na kwestii budowania. Mamy mnóstwo problemów do rozwiązania, a zasoby finansowe są bardzo skromne.
Jakich problemów?
Na przykład dotyczących zagospodarowania centrów dużych miast. W wielu dużych miastach, Poznań jest dobrym przykładem, centra miast – poza rynkiem – stanowią zabudowę mieszkaniową wymagającą gruntowej rewitalizacji, tworzenia impulsów do tego, aby młodzi ludzie chcieli tam mieszkać. Na przykład w badaniach społecznych studenci, także zagraniczni, identyfikowali centrum miasta Poznania poza rynkiem głównym jako obszar kryzysu. W tym samym czasie mamy do czynienia z procesem suburbanizacji chaotycznej, ludzie przenoszą się kilkanaście albo nawet kilkadziesiąt kilometrów pod miasto. Pojawia się więc problem, jak rewitalizować te zasoby mieszkalne, które już tu mamy.
O rynku mieszkaniowym nie należy myśleć tylko w kategoriach liczby mieszkań oddanych do użytku. Nie rozumiem, dlaczego polityka państwa ma się skupiać wyłącznie na kwestii budowania. Mamy mnóstwo problemów do rozwiązania, a zasoby finansowe są bardzo skromne. | prof. Piotr Lis
Jaka więc powinna być rola państwa na rynku mieszkaniowym?
Jeśli ktokolwiek liczy, że państwo rozwiąże problem rosnących cen mieszkań – zwłaszcza na dużych rynkach, w metropoliach takich jak Warszawa, Gdańsk, Kraków czy Wrocław – to mogę odpowiedzieć, że go nie rozwiąże, podobnie jak nie rozwiąże problemu rosnących cen na rynku innych aktywów. Na rynku paliw państwo może na jakiś czas zatrzymać wzrost cen tylko dlatego, że ważne podmioty na tym rynku są własnością Skarbu Państwa. Na rynku energetycznym także może go na jakiś czas zahamować. Ale mechanizmów rynkowych w mojej opinii nie da się powstrzymać. Można nimi co najwyżej zarządzać, ukierunkowywać, tworzyć impulsy.
Co konkretnie ma pan na myśli?
Możemy bilansować zasób mieszkaniowy, na przykład tworząc regulacje sprzyjające rozwojowi rynku najmu. Taki rynek będzie nam amortyzował szoki występujące na rynkach nieruchomości mieszkaniowych. Z badań wynika, że przy silnym segmencie rynku na wynajem cykle koniunkturalne nie przebiegają tak drastycznie.
Jak jednak rozwijać rynek najmu? Dużo się o tym mówi, ale program Mieszkanie Plus nie jest, mówiąc delikatnie, wielkim sukcesem.
Mieszkanie Plus trudno oceniać, ponieważ jeszcze ten program nie ruszył w zakładanej skali i obecnie ma niewielki wpływ na funkcjonowanie całej sfery mieszkaniowej. Jeśli chcemy stymulować najem, powinniśmy tworzyć impulsy, które sprawią, że rynek prywatny najmu będzie z jednej strony bezpieczny dla lokatorów przy długotrwałym najmie, a z drugiej strony komfortowy dla osób, które wynajmują swoje mieszkania.
Ja zwróciłbym uwagę na rosnącą popularność ekonomii współdzielenia w sferze mieszkaniowej. Wyraża się ona w kolektywnych formach zamieszkania, wśród których cohousing jest najczęściej spotykany.
Co takiego?
Widać, że w krajach Europy są to rozwiązania, które zaczynają budzić zainteresowanie. Ekonomia współdzielenia coraz bardziej wychodzi poza zamawianie Ubera czy dostawy jedzenia do domu, a chce przejść do sfery mieszkaniowej. Wydaje mi się, że państwo powinno tworzyć warunki do funkcjonowania tego typu form.
Ale jakich form? Na czym dokładnie polega ten cohousing?
Cohousing jest oddolną inicjatywą mieszkaniową, charakteryzującą się różnym stopniem współdzielenia przestrzeni, wyposażenia mieszkań i aktywności związanych z mieszkaniem. Wśród najważniejszych cech cohousingu można wyróżnić partycypację lokatorską w kosztach budowy mieszkań i ich projektowania, tworzenie infrastruktury sprzyjającej interakcjom społecznym oraz zarządzanie zasobem w sposób demokratyczny.
W takich mieszkaniach pokoje czy sypialnie stanowią oddzielne pomieszczenia, ale już kuchnie i jadalnie są współdzielone. Takie formy mieszkania zyskują wsparcie ze strony władz państw europejskich, bo są tańsze, ale także dlatego, że wielu ludzi nie chce zadłużać się na 30 lat, żeby zdobyć mieszkanie. Nie chcemy zamartwiać się tym, że musimy przez 30 lat utrzymać zarobki na tym samym poziomie i nigdy nie chorować, bo mamy kredyt hipoteczny do spłacenia. Sądzę, że niektóre grupy społeczne mogą pójść w kierunku kolektywnych form zamieszkania. W tym obszarze rolą państwa jest tworzyć ramy instytucjonalne takich rozwiązań i tworzyć możliwości wsparcia inicjatyw.
Możemy bilansować zasób mieszkaniowy, na przykład tworząc regulacje sprzyjające rozwojowi rynku najmu. Taki rynek będzie nam amortyzował szoki występujące na rynkach nieruchomości mieszkaniowych. Z badań wynika, że przy silnym segmencie rynku na wynajem cykle koniunkturalne nie przebiegają tak drastycznie. | prof. Piotr Lis
Cohousing to jednak, mam wrażenie, jedynie wąski margines. Jeśli państwo nie wybuduje nam wszystkich mieszkań, zostają podmioty prywatne. Czy taki najem, na masową skalę, mieszkań finansowanych przez podmioty prywatne to dobre rozwiązanie?
Tak, ale to musi być najem bezpieczny także dla lokatorów. Poza tym, żeby rozwinąć najem prywatny, warunkiem podstawowym jest rozwiązanie problemów osób, które są zagrożone eksmisją. Dziś jeżeli ktoś nie płaci za wynajmowane mieszkanie, może zwrócić się do władz lokalnych o mieszkanie socjalne, lokal zamienny lub pomieszczenie tymczasowe. Jeśli gmina nie jest w stanie mu takiego mieszkania zapewnić, przysługuje mu odszkodowanie. Nie jest to jednak rozwiązanie, które może zapewnić funkcjonowanie tego typu rynku. A niepewność rodzi patologie.
Co więc powinniśmy zrobić?
Zacznijmy od pogrupowania różnych osób i ich różnych problemów. Podstawowy problem to osoby bezdomne. Nie tylko te bez dachu nad głową, ale też mieszkające w skandalicznych warunkach. Druga grupa to osoby zagrożone eksmisją, trzecia – osoby ubogie, które nie weszły do grupy pierwszej lub drugiej, a czwarta osoby wrażliwe – czyli na przykład osoby opuszczające domy dziecka, rodzinne domy dziecka i rodziny zastępcze, rodziny wielodzietne, seniorzy, niepełnosprawni, imigranci, uchodźcy, ale także osoby migrujące z peryferii do ośrodków centralnych. Polityka państwa zarówno władzy centralnej, jak i władz lokalnych, powinna być uporządkowana, tworzyć priorytety, ponieważ nie mamy możliwości wsparcia wszystkich mieszkańców Polski.
Niezależnie jednak od tego, czy chcemy wspierać najem czy własność, powinniśmy budować nowe mieszkania. A miejsc do budowy w niektórych miejscach po prostu zaczyna brakować lub są zbyt drogie.
Przestrzeń w Polsce jest skrajnie nieuporządkowana. Fragmentaryczność miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego powoduje, że buduje się w sposób nieprzemyślany w odniesieniu do całych obszarów, opierając się na indywidualnych decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy. Oczywiście w takim przypadku mamy porozrzucaną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, najczęściej z dala od miast, często nawet z dostępem drogą wewnętrzną nieutwardzoną, z dala od placówek ochrony zdrowia, edukacji czy kultury, z dojazdami do pracy po dwie godziny dziennie. Przecież to są kolejne problemy, które sobie mnożymy, ponieważ zapewnienie dostępu do żłobków, dróg i szkół generuje dodatkowe koszty. Czy państwo nie powinno w tym obszarze interweniować?
Dziś w Polsce dominuje hasło „Buduj!”. Ja jestem wobec takiej postawy sceptyczny, ponieważ dużo zasobów mieszkaniowych stoi niezagospodarowanych lub są źle gospodarowane. Zamiast wydawać zgody na zabudowę niemal wszędzie, niezależnie od tego, jak później wygląda ta przestrzeń i z jakimi kosztami wiąże się budowa, należy lepiej gospodarować zasobami, które już mamy. Dążenie do tego, żeby umożliwiać budowę praktycznie w każdym miejscu, będzie w przyszłości bardzo kosztowne.
Popyt na nieruchomości to nie jest wyłącznie popyt ze strony osób, które nie mają mieszkania, ale także osób, które inwestują w ten sposób swoje oszczędności. Pojawia się pytanie, jak ten popyt inwestycyjny nieco wygasić, a nie budować wszędzie i za wszelką cenę. | prof. Piotr Lis
Właśnie na opóźnienia w wydawaniu decyzji i brak gruntów narzekają deweloperzy.
Cały nasz dzisiejszy chaos bazuje na indywidualnych decyzjach administracyjnych. Deweloperzy w tej sytuacji najchętniej kupują grunty na wsiach, ale w obszarach metropolitalnych – i tam budują mieszkania, gdzie tylko się da.
Zastanówmy się jednak chwilę. Popyt na nieruchomości to nie jest wyłącznie popyt ze strony osób, które nie mają mieszkania, ale także osób, które inwestują w ten sposób swoje oszczędności. Pojawia się pytanie, jak ten popyt inwestycyjny nieco wygasić, a nie budować wszędzie i za wszelką cenę.
A jak można wygasić? Podatkami?
W obecnej sytuacji w Polsce musimy przede wszystkim zbilansować zasób mieszkaniowy. Nie możemy więc wprowadzić mechanizmu, który wygasi najem, ponieważ na tym etapie potrzebujemy najmu po to, żeby rynek był bardziej stabilny.
A musi być bardziej stabilny, bo grozi nam kryzys?
Wciąż myślimy o przyszłości rynku nieruchomości na podstawie naszych skromnych doświadczeń z przeszłości. Uznajemy, że skoro ceny mieszkań do tej pory rosły – z niewielkimi korektami – to będą rosły nadal.
Nie będą?
W przypadku każdego aktywa ceny rosną, a później przychodzi efekt załamania. My jednak wciąż inwestujemy w mieszkania, licząc na to, że taka inwestycja na lata „przytrzyma” nam wartość zainwestowanych pieniędzy. Tak wcale być nie musi.
