Polska znajduje się w ścisłej czołówce Europy, jeśli chodzi o liczbę lokali oddawanych do użytku w przeliczeniu na tys. mieszkańców. Z roku na rok mieszka nam się coraz lepiej. Nie znaczy to, że problemu nie ma, ale nadmierna histeria w tym zakresie może prowadzić do frustracji i wyboru zbyt drogich rozwiązań.

Gorki Czechowskie były liczącą ponad 100 ha ogromną łąką położoną między coraz mocniej rozrastającymi się osiedlami mojego rodzinnego Lublina. Były niegdyś poligonem (i tak brzmi jej druga popularna nazwa), by później stać się świetnym miejscem rekreacyjnym, na którym można było swobodnie spuścić psa ze smyczy, pójść na romantyczny spacer z dziewczyną, poczytać książkę w miłym otoczeniu przyrody lub jako dziecko bawić się w Indian. Poligon miał też swoje ciemne strony, takie jak sezonowe pożary traw lub wykorzystywanie licznych, istniejących tam wąwozów jako dzikich wysypisk śmieci. Były to jednak zielone płuca miasta, oddalone o 10 minut jazdy autobusem od centrum, być może unikatowe na mapie Polski.

Niestety, były. Obecnie na tym terenie sukcesywnie wyrastają kolejne bloki. Należy on do spółki deweloperskiej, która planuje tam wybudować ok. 3 tys. mieszkań. Od 2019 r. może to robić, ponieważ Gmina Lublin zmieniła plan zagospodarowania przestrzennego. Stało się to po przeprowadzeniu w mieście referendum, w którym przeważająca większość głosujących sprzeciwiła się planom władz miasta, jednak frekwencja była zbyt niska, a wynik niewiążący, dlatego włodarze zignorowali wolę większości tych, którzy pofatygowali się do urn.

Przeciwnicy zabudowy – różnorodna koalicja od aktywistów miejskich przez Partię Razem po Prawo i Sprawiedliwość – wskazywali na wartość przyrodniczą i rekreacyjną terenu, a także znaczenie, jakie ma on dla napowietrzenia miasta. Kwestia Górek Czechowskich zdobyła ogólnokrajowy rozgłos, wśród redakcji „spięciowych” pisała o niej „Krytyka Polityczna”. „Obrońców Górek” wsparł także swoją obecnością Jan Śpiewak. Sprawa nie jest jeszcze do końca zamknięta, jednak z dużą dozą prawdopodobieństwa można stwierdzić, że los terenu jest już przesądzony.

Jest coraz lepiej

Piszę o tym, bo w sporze o ten kawałek mojego miasta odbijają się absurdy dyskusji dotyczącej polityki mieszkaniowej i ładu przestrzennego. „Obrońcy Górek” to bowiem w dużej mierze ci sami ludzie, którzy domagają się bardziej aktywnej polityki mieszkaniowej. Ich argumenty były słuszne (sam głosowałem przeciw zabudowie), jednak to oczywiste, że nowe bloki gdzieś stać muszą. Tymczasem ludzie chcą zjeść ciastko i mieć ciastko.

Chcą stawiania licznych nowych i tanich mieszkań, możliwie w niskiej zabudowie, dobrze skomunikowanych z resztą miasta, które ma się nie rozlewać, a jednocześnie sprzeciwiają się betonozie, stawianiu ciasnych „polskich obozów mieszkaniowych”. Pragną też zachowania terenów zielonych jak najbliżej centrum. Te postulaty są jednak wzajemnie sprzeczne. | Stefan Sękowski

Dyskusja o polityce mieszkaniowej stała się w Polsce rytuałem. Za pewnik przyjmuje się, że jest to ogromny problem, który należy natychmiast naprawić. Jakub Kucharczuk pisze o braku mieszkań, że „w najbliższej dekadzie będzie to kluczowy problem publiczny, który ukształtuje polską scenę polityczną”. Choć właściwie nie wiadomo czemu, skoro do tej pory się nie kształtował. Przemiany demograficzne powodują, że młodzi ludzie, którzy są najbardziej dotknięci tym problemem, mają coraz mniej do powiedzenia w wyborach. Może warto podważyć aksjomat o problemie mieszkaniowym chociażby po to, by ustalić, jak jest naprawdę.

Nie twierdzę, że wszystko jest super. Niemniej fakty są takie, że skala problemu sukcesywnie się zmniejsza, a nie zwiększa. A to dzięki temu, że od lat jesteśmy w ścisłej europejskiej czołówce, jeśli chodzi o liczbę mieszkań oddanych rocznie do użytku w przeliczeniu na tys. mieszkańców (np. w 2019 r. znajdowaliśmy się w rankingu za Francją i Luksemburgiem, jeśli chodzi o państwa UE). W ubiegłym roku do użytku oddanych zostało 234,7 tys. mieszkań, co stanowi najlepszy wynik od 1979 r. Za ten sukces odpowiada w przeważającej większości rynek – deweloperzy i inwestorzy indywidualni postawili łącznie 98% tych lokali.

Wbrew demagogicznym hasłom, zgodnie z którymi rzekomo po upadku komuny „przestało się budować”, od 1990 r. powstało w Polsce 4,2 mln mieszkań. Rośnie także liczba metrów i izb przypadających na mieszkańca. W schyłkowym PRL-u (1988 r.) było to 17 m2, w 2021 r. (obliczenia własne na podstawie wstępnych wyników Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań) – 29,9 m2. W 1988 r. w jednym mieszkaniu (wliczając w to lokale niezamieszkane, które stanowią ok. 1/10 całości – taka jest metodyka) mieszkało średnio 3,15 osoby (w średnio 3,13 pokojach), obecnie – 2,48 (w 3,72 pokojach). | Stefan Sękowski

Spada też średnia liczba osób mieszkających w jednym lokalu także dlatego, że maleje populacja naszego kraju. To zjawisko zaburza, co prawda, tegoroczny napływ uchodźców z Ukrainy (który, swoją drogą, potęguje co najmniej krótkoterminowo problem mieszkaniowy, zwłaszcza w segmencie mieszkań na wynajem), jednak w dłuższej perspektywie można zakładać, że trend się utrzyma i problem mieszkaniowy będzie coraz mniejszy.

Nie wylewajmy dziecka z kąpielą

To nie znaczy, że wszystko jest super. Punktem odniesienia mogą być dla nas np. inne kraje UE, gdzie średni metraż przypadający na osobę jest większy – wynosi 40 m². Według Eurostatu Polska była w 2018 r. na 5. miejscu (za Rumunią, Łotwą, Bułgarią i Chorwacją), jeśli chodzi o wskaźnik przeludnienia. Znajdujemy się też w europejskim ogonie, jeśli chodzi o współczynnik liczby stojących już mieszkań na tys. mieszkańców albo liczby izb przypadających na 1 mieszkańca. Brak lokum jest jednym z głównych powodów, dla którego ludzie coraz później i rzadziej decydują się na dzieci.

Dlatego uznając, że problem istnieje (choć mniejszy, niż się wydaje), należy szukać odpowiednich metod do jego zwalczania. Część z tych zalecanych przez Kucharczuka jest słuszna, choć mierzi ideologiczne przedzałożenie, jakoby sytuacja, w której to prywatni przedsiębiorcy i inwestorzy wiodą prym w deweloperce, jest niepożądana. Autor z góry zakłada, że publiczny przedsiębiorca lub samorząd będzie realizował to lepiej.

Jakoś trudno mi uwierzyć, że rajskie osiedle stworzy samorządowiec, który albo umieszcza dłużników czynszowych w kontenerach, albo wydaje deweloperom zgodę na budowę fejkowych „akademików spokojnej starości”, choć doskonale wie, że to pic na wodę, który służy ominięciu zakazu budownictwa mieszkaniowego w danym miejscu. | Stefan Sękowski

Z kolei spółki Skarbu Państwa nie mogą ot tak oddać ziemi, bo odpowiadają przed swoimi udziałowcami, a tu wchodzą w grę daleko większe pieniądze niż haracz na Polską Fundację Narodową czy pro-PiS-owskie media. Dlatego właśnie, jeśli już muszą wybierać, wolą sprzedać je prywatnym deweloperom. Nawiasem mówiąc, Górki Czechowskie należały kiedyś do Agencji Mienia Wojskowego. Nawet gdyby przekazała je jakiemuś publicznemu wykonawcy, i tak powstałyby tam bloki, a „poligon” też przestałby być „wietrznie zielony”.

Zgadzam się, że państwo, a zwłaszcza samorządy, powinno w większym stopniu zaangażować się w budownictwo. Większą rolę powinny odgrywać te drugie, także w zakresie planowania przestrzennego. W sprzedaży działek można też priorytetyzować spółdzielnie bądź kooperatywy mieszkaniowe, które potrafią budować nawet o ¹/₃ taniej niż deweloperzy. Aby utrudnić spekulacyjne kupowanie i trzymanie mieszkań, można wprowadzić podatek katastralny przy jednoczesnym obniżeniu opodatkowania pracy. Znam naszych polityków, dlatego domyślam się, że raczej nie zdecydowaliby się na zmianę fiskalnie neutralną w tym zakresie. Niemniej polityka mieszkaniowa nie może być jednocześnie tania, szybka i jakościowo dobra. Nasi zwolennicy budowlanego aktywizmu chyba o tym zapominają.