W poważnych mediach trwa zupełnie serio debata temat tego, czy państwo powinno prowadzić politykę mieszkaniową. Zwolennicy wolnego rynku dowodzą, w skrócie relacjonując, że od polityki mieszkaniowej są deweloperzy. Jest popyt, jest podaż, a cena za metr kwadratowy wynika z jednego i drugiego. Proste.

Wiara wyłącznie w wolny rynek nie pozwala dopuszczać krytyki praktyk patodeweloperskich. Skoro ktoś kupuje mieszkanie na „kameralnym osiedlu”, na którym za oknem niemal na wyciągnięcie ręki stoi ściana sąsiedniego budynku, to znaczy, że można było je tak zbudować. Znowu proste. Po co narzekać na osiedla łanowe wcinające się w pole zboża, czy kapusty prostopadle do podmiejskiej trasy szybkiego ruchu, gdzie jedyną infrastrukturą jest lokalna droga wzdłuż szeregu domów i miejsca parkingowe? Wystarczy przecież nie kupować tam mieszkań. Prościej się nie da. Dlaczego właściciel mikrokawalerki o powierzchni 12 m² w centrum Warszawy miałby nie oferować, że sprzeda ją za prawie milion złotych, skoro są chętni? Gdyby to były patologie, rynek skazałby je na eliminacje przez brak zainteresowania, ale nie skazuje. Czy na pewno właśnie tak należy tłumaczyć zainteresowanie tymi ofertami?

To myślenie idzie zazwyczaj w parze z wiarą w równość podmiotów, na przykład, przy podpisywaniu z bankiem umowy kredytowej czy umowy na kupno mieszkania z deweloperem, którego projekt budowalny wciąż jest na etapie dziury w ziemi. Kto nigdy nie doświadczył tej „równości”, bo na przykład kupił mieszkanie za gotówkę, albo odziedziczył, niech obejrzy film Krzysztofa Krauzego i Joanny Kos-Krauze „Plac Zbawiciela” o tym, co zrobił z rodziną wolny rynek, kiedy deweloper nie kończy budowy opłaconego mieszkania. Film pokazywał powszechną patologię początku lat 2000, która teraz przybrała postać osiedli łanowych i mikrokawalerek, a także rosnących rat kredytów, które są wynikiem inflacji spowodowanej pandemią, wojną oraz polityką NBP i Rady Polityki Pieniężnej.

Rola państwa jest kluczowa

Ci, którzy nie dali się uwieść wierze w wolne od ingerencji mechanizmy wolnego rynku, odpowiadają, że mieszkanie jest podstawowym dobrem człowieka. Dowodzą, że realizacja podstawowego dobra wymaga zaangażowania państwa. Mieszkanie to nie jest to samo, co nowy samochód, czy wakacje nad ciepłym morzem. Nie mieć go, to jak nie mieć jedzenia i ubrania. Państwo musi zająć się tymi, których wolny rynek nie dopuszcza do udziału w tych dobrach, chociaż pracują i nawet nieźle zarabiają. Trudno się z tym nie zgodzić.

Państwo, prowadząc politykę makroekonomiczną, i tak ingeruje przecież w wolny rynek, więc powinno też reagować, gdy pozbawia on część społeczeństwa podstawowych praw.

Kiedy banki oferują nieuczciwe kredyty, klienci powinni mieć możliwość pójść z tym do sądu i szybko dojść swoich praw, zagwarantowanych przez państwo. Kiedy deweloper nie potrafi wywiązać się z umowy, powinien mieć zabezpieczenia, by oddać klientom pieniądze, a na straży tej praktyki powinno stać państwo.

Gdy deweloper buduje ścianę za oknem albo domy bez żadnej infrastruktury w kapuście, państwo powinno regulować to planem zagospodarowania przestrzennego. Tak działa dobrze zorganizowany system, który dzieli obowiązki między poszczególne szczeble zarządzania, by zagwarantować obywatelom realizację ich podstawowych praw. Jednak nasze państwo, bez względu na to, pod czyimi jest rządami, wciąż tego nie potrafi. | Katarzyna Skrzydłowska-Kalukin

Jednak na tym nie kończą się pytania dotyczące ingerencji państwa w rynek mieszkaniowy. Bo czy władze mogą pozwalać na to, żeby mieszkania skupywane przez inwestorów stały puste, czekając, aż dojrzeją do korzystnej sprzedaży, podczas gdy coraz więcej 30 latków mieszka z rodzicami? Co powinno się zrobić, kiedy na naszych oczach kredyty na mieszkanie stają się niedostępne dla coraz większej liczby osób, nawet całkiem nieźle zarabiających? I czy bezczynność jest wskazana, kiedy ceny mieszkań idą w górę dlatego, że skupują je inwestorzy, żeby nie trzymać pieniędzy na lokatach w czasie inflacji?

Nowa polityka mieszkaniowa, a nie dopłacanie do kredytów

Wszystkie te pytania można sprowadzić do jednego – jaką politykę mieszkaniową powinno prowadzić państwo, by nie zakłócić zdrowych mechanizmów rynkowych, ale i nie odwracać się od tych, którzy nie na własne życzenie zostali wykluczeni z dostępu do tego podstawowego dobra, jakim jest mieszkanie?

Dotychczas rządy realizowały programy mieszkaniowe polegające zazwyczaj na ułatwieniach w dostępach do kredytów. Najnowsze propozycje to wakacje kredytowe dla tych, którzy mają problem ze spłatą zwiększonej raty, oraz kredyt bez wkładu własnego. To rozwiązania niewystarczające. Co z tego, że ktoś odroczy sobie ratę, skoro i tak będzie musiał ją zapłacić, a w dobie inflacji stopy procentowe wciąż rosną? Kredyt bez wkładu własnego nie zwiększy też zdolności kredytowej, której oczekują banki, bo biorą one pod uwagę zarobki potencjalnych klientów w sytuacji, gdy raty będą wzrastać. Coraz mniejsze grono osób spełnia te wymagania.

Państwo powinno prowadzić politykę mieszkaniową tak, by jedyną szansą na stałe lokum nie była zdolność kredytowa. Sposobem na to jest budowa, czy gromadzenie mieszkań na wynajem. Samorządy to robią, ale w zbyt małej skali w stosunku do potrzeb. Dwie cechy, które różnią wynajem organizowany przez państwo od tego na wolnym rynku, to stabilność i cena dostępna dla tych, którzy wobec szalejących zgodnie z prawem popytu i podaży cen nie mają ani zdolności kredytowej, ani czynszowej. Stabilność oznacza pewność najemcy, że nie zaskoczy go wypowiedzenie umowy, bo właściciel mieszkania postanowił przestać je wynajmować. A także poczucie, że jest w domu, może więc pomalować ściany na ulubiony kolor i wstawić własną kanapę. Wynajmując mieszkanie na takich warunkach klienci nie będą mieli potrzeby starania się o kredyt i mieszkanie na własność. Z resztą istnieją rozwiązania, które pozwalają z czasem przejąć na własność wynajmowane mieszkanie, ale wciąż bez konieczności uzależniania tej decyzji od zdolności kredytowej i bezradności w obliczu szybujących rat.

O tym wszystkim mówi się od dawna, a przykłady, że to działa, można z łatwością znaleźć w innych krajach w Europie. Wciąż pozostaje jest pytanie, kto powinien się tym wszystkim zająć, zarówno budową mieszkań na wynajem, jak i walką z patologiami w budownictwie. Czy powinny to być samorządy, jak dowodzi redakcja Klubu Jagiellońskiego piórem Jakuba Kucharczuka?

Jego zdaniem samorządy uchylają się od tego zadania mimo coraz lepszych programów rządowych. Z pewnością jest to zadanie dla gmin. Jednak nie tylko dla nich. Za politykę mieszkaniową odpowiedzialni są wszyscy, zarówno rząd, jak samorządy, bo każdy ze szczebli administracji państwowej i samorządowej ma zadania, które musi wypełnić, by system działał. Nie wystarczy zauważyć, że samorządy mają grunty pod budowę i najlepszą wiedzę, jakie są potrzeby na ich terenie.

One potrzebują też przepisów, które z jednej strony dadzą im narzędzia, dzięki którym władze lokalne będą mogły skutecznie realizować politykę mieszkaniową, a z drugiej ograniczą ich samowole, uniemożliwiając trwonienie pieniędzy na bezsensowne inwestycje. Przykładem tych ostatnich są plany zagospodarowania przestrzennego. Bez nich rzeczywistość mieszkaniowa będzie wyglądała jak te nieliczne osiedla z programu Mieszkanie+, które stoją w polu godzinę drogi od miasta. To tylko umacnianie patologii, tym razem realizowanej z pomocą państwa.  | Katarzyna Skrzydłowska-Kalukin

Potrzebny jest mądry podział zadań między samorządy, a instytucje centralne.

Odpowiedzialność za politykę mieszkaniową nie może spoczywać tylko na samorządach, tylko na rządzie, albo, co gorsza, na deweloperach i wolnym rynku.

Sprawnie zaprojektowany system sprawi, że samorządy będą realizować swoje zadania bez obaw o to, że im nie podołają finansowo i organizacyjnie. Taka wizja nie współgra jednak z polityczną walką wojewodów i częścią burmistrzów i prezydentów miast, z przerzucaniem zadań z państwa na gminy, pozbawianiem samorządów dochodów. Wizja wspólnej polityki mieszkaniowej to w tym kontekście przykład na wizję sprawnie działającego państwa na wszystkich szczeblach. Nic nie wskazuje na to, że państwo PiS jest zdolne do takiego działania.