Bartosz Józefiak jako dziennikarz najczęściej wybiera reportaż wcieleniowy. Był już ochroniarzem, operatorem żurawi budowlanych, sanitariuszem w Szpitalu Narodowym, opiekunem w DPS-ie, osobą w kryzysie bezdomności i kandydatem do Wojsk Obrony Terytorialnej. Ten gatunek reportażu w zasadzie można było zaobserwować przede wszystkim na amerykańskim rynku wydawniczym, ale od jakiegoś czasu dobrze przyjął się również w Polsce – zwłaszcza w dziennikarstwie śledczym. Można lubić lub nie lubić tego typu opisywania świata, ale trzeba przyznać, że świetnie sprawdził się w najnowszej książce Bartosza Józefiaka „Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania”.
Droga Czytelniczko, Drogi Czytelniku…
W obliczu szybko zmieniających się technologii i mediów nie pozostajemy bierni. Aby móc nadal dostarczać Ci jakościowe treści, prosimy o podzielenie się swoją opinią na temat pracy Kultury Liberalnej i wypełnienie anonimowej ankiety.
Dołącz do nas i współtwórz Kulturę Liberalną — wypełnij ankietę >>
O problemach z polskim mieszkalnictwem pisał już dawno Filip Springer. W zeszłym roku ukazała się też książka urbanisty Łukasz Drozda „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce”, ale zarzucano jej skupianie się na największych miastach w Polsce i pewną anegdotyczność, polegająca na przywoływaniu przykładów z tak zwanego własnego podwórka, czyli opisywaniu perypetii „moich licznych znajomych”, zamiast serwowania „twardych danych”. Dla tych, którzy nie byli zachwyceni książką Drozda, reportaż Józefiaka z pewnością będzie dobrym remedium na niedosyt, który pozostawił jego poprzednik.
Przede wszystkim reporter miał bardzo konkretny pomysł na tę książkę. Podając się za szefa firmy PR-owej obsługującej deweloperów, przyjechał na dużą konferencję dotyczącą mieszkalnictwa, a w zasadzie na Dni Dewelopera, bo to jednak znacząca różnica.
Patodeweloperka
Pojęcie patodeweloperki upowszechnił w Polsce Jan Śpiewak i odtąd jest odmieniane przez wszystkie możliwe przypadki. To akurat bardzo dobrze, bo dzięki temu przynajmniej ogólnie mamy jako społeczeństwo pojęcie o tym, że z mieszkaniami, które w 98 procentach są budowane przez sektor prywatny, jest jednak coś nie tak. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) również doskonale zdaje sobie sprawę ze swoich kłopotów wizerunkowych i dlatego od kilku lat jego przedstawiciele coraz chętniej rozmawiają z dziennikarzami. Wszystko po to, by ten kryzys zażegnać.
Z Józefiakiem chętnie i długo rozmawiał wiceprezes PZFD, ale to oczywiście oficjalna wypowiedź. Inaczej było na obchodach Dnia Dewelopera, na które przyjechało wiele osób reprezentujących nie tylko dużych, doświadczonych inwestorów, lecz także sporo takich, które w branży pojawiły się w zasadzie znikąd, przywiedzione obietnicą bardzo dużego i szybkiego zysku.
Pierwsza rada dla tych, którzy chcą zostać deweloperami? Wykształcenie budowlane nie jest ci do niczego potrzebne, bo jesteś od zarządzania projektem. Takie hasła Józefiak słyszy co rusz. Oczywiście nie jest to norma, ale nie jest to także wyjątek. To fakt. Ludzi przyciągają mityczne marże, czyli te na poziomie 30, a nawet 50 procent, choć nawet minimalne 10 procent pozwala przecież godnie zarobić i to raczej nie w setkach tysięcy, a w milionach złotych. Józefiak nie jest jednak stronniczy, bo przypomina też o tym, że najpierw trzeba zainwestować (najczęściej wziąć kredyt), a na zwrot i zysk poczekać średnio trzy lata.
Rada druga: buduj po kosztach. Jak dowiaduje się reporter podczas kolejnych prelekcji, zaoszczędzić można w zasadzie na wszystkim. Na poziomie kupowania działki, projektu, budowy, wykorzystując zamienniki, czyli tańsze materiały, a także już na samym końcu, czyli w czasie odbioru. Deweloperzy uczą się bowiem wzajemnie, jak odrzucić usterki zgłaszane przez przyszłych właścicieli mieszkań.
System
Warto podkreślić, że Józefiak postanowił nie opisywać patologii na konkretnych przykładach (choć oczywiście jest ich tu wiele), ale pokazać problem systemowy. Do tego posłużyła mu konstrukcja książki i podział na rozdziały: „Zostajemy deweloperami”, „Kupujemy działkę”, „Projektujemy”, „Budujemy”, „Szukamy klienta”, „Przekazujemy mieszkanie” oraz końcowy rozdział: „Czy może być lepiej?”. Nie wszyscy deweloperzy są źli (choć czuć, że jednak większość), ale nawet ci uczciwi muszą działać w obrębie sytemu, który stworzyliśmy. No właśnie – my, czyli państwo i społeczeństwo. Oczywiście to głównie politycy, jeszcze w latach dziewięćdziesiątych XX wieku, wprowadzili „dziki kapitalizm” do mieszkalnictwa, który utrzymuje się do dziś. Wolny rynek sprawił, że państwo, zamiast budować tanie mieszkania, dopłaca do ogromnych kredytów, na które i tak większość ludzi nie może sobie pozwolić. Poprzedni rząd wprowadził kredyt 2 procent, obecny rozważa 0 procent. To nie pomaga, bo jak pokazuje reporter, mieszkania w takim systemie tylko podrożeją. Dlaczego? Bo mogą. Zresztą kuriozalna jest wypowiedź jednego z menedżerów większej firmy deweloperskiej, który mówi, że chciałby, aby rząd budował mieszkania, bo oni nie są w stanie zaspokoić wszystkich potrzeb, więc dla nich i tak nic się nie zmieni.
Inną sprawą jest to, że wszyscy (albo znaczna większość) stwierdziliśmy na przełomie millenniów, że to, co daje nam państwo, jest najgorsze, pełne niedoróbek i niepewne, więc lepiej posiadać coś własnego – mieszkanie, samochód itp. Uwierzyliśmy, że wolny rynek jest wybawieniem, a prywatne jest dużo lepsze niż państwowe. Chcieliśmy być jak Stany Zjednoczone. Zresztą nie tylko my, bo podobną drogę wybrały inne państwa Europy Wschodniej – Węgry, Słowacja, Rumunia – i dziś mierzą się z podobnymi problemami mieszkaniowymi. Ich model, tak jak nasz, jest oparty na dominacji własności prywatnej. Mieszkania komunalne, socjalne, TBS-y (Towarzystwa Budownictwa Społecznego) mają zaledwie kilka procent udziału na rynku. Jak zauważa doktor Adam Czerniak, ekspert z Polityki Insight, cytowany w książce Józefiaka:
„Każde rozwinięte państwo europejskie prowadzi jakąś formę polityki mieszkaniowej, gdzie rząd wspiera tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na kredyt. Do czego prowadzi totalna prywatyzacja rynku mieszkaniowego, widać doskonale w USA, zwłaszcza po kryzysie 2008 roku. Miliony ludzi śpiących na ulicach, w kamperach i pod mostami. Banki przejmujące całe kwartały miast. Coraz mniej osób może pozwolić sobie na jakikolwiek dach nad głową. A Polacy postanowili radośnie podążać amerykańską drogą” [s. 35].
Łatwo przewidzieć, jak może się to skończyć, ale niewiele z tego wynika. Dla przykładu Józefiak powołuje się na dane z Barcelony, gdzie liczba mieszkań komunalnych wzrosła z siedmiu i pół tysiąca w 2015 roku do prawie dwudziestu tysięcy w 2022. We Francji w ostatnich dwóch dekadach zbudowano blisko dwa miliony [sic!] mieszkań komunalnych. Władze Wiednia planują zaś w 2024 roku wydać 557 milionów euro na budowę nowych mieszkań. Jest więc skąd czerpać wzorce. A w końcu lubimy porównywać się do państw Europy Zachodniej.
Zakup działki, projekt i wykonanie
Rada trzecia: z zakupem działki – zwłaszcza od miasta – mogą, ale nie muszą być problemy. Możesz spróbować posłużyć się łapówką, ale niekoniecznie. Władze miast zwykle chcą, aby liczba ich mieszkańców zwiększała się, a nie malała, więc dość często zgodę na wybudowanie domów czy bloków wydadzą i nie trzeba się nawet specjalnie natrudzić. Jest jeszcze plan miejscowy, ale może go też nie być. Plan miejscowy, czy inaczej plan zagospodarowania przestrzennego, to dokument, który określa, co i gdzie można budować. Czasem mamy określone wprost, że tak zwanej mieszkaniówki budować na danym terenie nie można, ale to też jeszcze nie jest powód do bólu głowy, bo i to da się „obejść”. Są na to różne sposoby, na przykład zgłosić, że budujemy pod usługi, a potem mieszkańcy sami sobie to „wyprostują”, albo założyć stowarzyszenie, które będzie lobbowało za koniecznością budowy osiedla, a które składa się z przedstawicieli dewelopera. Urzędnicy zwykle przyjmują wszystkie uwagi stowarzyszeń, nie wnikając zbytnio, kim są ich członkowie.
Mamy już działkę. Pora zgłosić się do biura architektonicznego albo zatrudnić architekta u siebie, choć „zatrudnić” to jednak zbyt duże słowo. Raczej – wynająć. Zwykle architektki i architekci, kończąc uczelnie, marzą o budowaniu wspaniałych osiedli i domów, w których wszystkim żyje się dobrze. Zerkają w stronę skandynawskich rozwiązań i choć wiedzą, że w Polsce raczej trudno je wdrożyć, nie tracą nadziei, że może jednak gdzieś w końcu się uda.
Po studiach muszą jednak nieco te marzenia zrewidować, bo w polskim mieszkalnictwie liczy się nie projekt, a PUM, czyli powierzchnia użytkowa mieszkania. A żeby było jasne – nie jest nią klatka schodowa i inne części wspólne, jak plac zabaw, zielony skwer itd. Praca architektów polega zatem na wykonywaniu poleceń inwestora. A ten chce umieścić w bloku czy wieżowcu jak najwięcej mieszkań i sprzedać je za jak najwyższą cenę za metr. Dlatego często zaczyna się od nieco mniejszej kwoty, wystawiając tylko część mieszkań i jeśli jest zainteresowanie kupujących, sukcesywnie zwiększa się cenę za metr, budując iluzję, że za chwilę nie będzie mieszkań albo że będą bardzo drogie.
Ktoś może pomyśleć: no dobrze, ale przecież przyszli mieszkańcy widzą, że mieszkanie jest małe, a zaprojektowane pokoje nie pomieszczą tych wszystkich mebli, które ktoś tam narysował. Niestety – niewiele i niewielu z nas ma wiedzę, jeśli chodzi o rysunek techniczny i planowanie przestrzenne. Poza tym żyjemy już wizją naszego wymarzonego, najpewniej pierwszego własnego mieszkania.
Mamy projekt. Zaczyna się zatem budowa. Budowlanka jest w zasadzie na dole drabiny tego systemu, bo to ona ponosi koszty wszelkich błędów czy niespodziewanych wydatków dewelopera. Mogą być nim oczywiście wzrosty cen materiałów budowlanych, ale też nieprzewidziane problemy z działką, jak choćby tereny zalewowe.
Innym problemem są też ludzie, a raczej ich brak. Odkąd otworzyły się granice, wielu polskich budowlańców wyjechało na Zachód, gdzie warunki pracy są o wiele lepsze i to nie tylko pod kątem finansowym, lecz także bezpieczeństwa. Józefiak niestety potwierdza w książce stereotyp budowlańca, który ciągle pije w trakcie pracy, ucieka przed płaceniem alimentów i, odbierając tygodniówkę w piątek, często już nie wraca do pracy w następnym tygodniu. Te braki na rynku wypełnili kilka lat temu pracownicy z Ukrainy, ale znaczna część z nich wróciła w 2022 roku bronić swojego kraju i znów mamy niedobory w tej gałęzi gospodarki. Pracownicy są zawsze potrzebni, więc nawet jeśli zostaną zwolnieni w jednym miejscu za alkohol w pracy, to zostaną zatrudnieni w innym, gdzie sytuacja była ta sama. Wszyscy o tym wiedzą, ale nikt nie potrafi poradzić sobie z problemem.
Jeszcze skrajniejszym przykładem jest „egzamin” na operatora żurowi budowlanych. Operatorem może zostać człowiek z ulicy, bez żadnych umiejętności, co udowodnił reporter na swoim własnym przykładzie.
Nie lepiej jest z przestrzeganiem zasad bezpieczeństwa. Istnieje oczywiście instrukcja BHP, ale w zasadzie nikt się do niej nie stosuje. Czasami ekipy budowlane przerywają prace ze względu na warunki, ale częściej na brak płatności przez dewelopera. Na ich miejsce wchodzą jednak kolejne i jakoś udaje się dokończyć budowę. Choć nie bez trudności. Nikt nie lubi poprawiać czy kończyć po poprzednikach, więc łatwiej o błędy. A tych po latach oczekiwań (często nie udaje się dotrzymać terminów przekazania mieszkania) mieszkańcy po prostu nie zauważają. No, chyba że spada im na głowę sufit, pękają ściany, zalewa garaż. Bo i o takich sytuacjach pisze Józefiak.
Czy może być lepiej?
To pytanie pada na Dniach Dewelopera, ale niech was ono nie zmyli. To nie wyraz troski o to, czy można budować lepiej, bezpieczniej i tak, by zwiększyć liczbę przestrzeni wspólnych i ilość zieleni, ale o to, czy jest szansa na wzrost cen za metr mieszkania w najbliższych latach, a co za tym idzie – większy zysk dla inwestora.
Czy jest więc w tej książce jakiś promyk nadziei? Tak i nie. Józefiak, owszem, podaje pozytywne przykłady. Jest nim Osiedle Nowe Żerniki we Wrocławiu – projekt unikalny na skalę Polski. Bloki zostały wybudowane przez prywatnego dewelopera, a teren należał do miasta i gminy Wrocław. Obu stronom udało się osiągnąć porozumienie polegające na tym, że inwestor budował tak, jak miasto chciało, czyli zwracając uwagę na coś więcej niż PUM – na przykład na wspólne przestrzenie i zieleń. Miasto zapewniło z kolei drogę dojazdową i zadbało o przyłączenie prądu, gazu itp.
Niestety, nie udało się zrealizować w całości pierwotnego projektu, choćby komunikacji miejskiej, która miała zostać doprowadzona do osiedla. Nie zbudowano też obiecanego przedszkola czy szkoły. Jest to więc sukces połowiczny, ale pokazujący, że pewne porozumienie między sektorem prywatnym i publicznym jest możliwe.
Ta książka nie została jednak napisana po to, żeby dawać nam złudne poczucie, że dzięki pojedynczym inicjatywom wszystko skończy się dobrze. Bo nie skończy, póki nie zmienimy całego systemu. Czy to możliwe? Teoretycznie tak. Z naciskiem na teoretycznie.
Książka:
Bartosz Józefiak, „Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania”, wyd. Znak Literanova, Kraków 2024.
This article was published as part of PERSPECTIVES – the new label for independent, constructive and multi-perspective journalism. PERSPECTIVES is co-financed by the EU and implemented by a transnational editorial network from Central-Eastern Europe under the leadership of Goethe-Institut. Find out more about PERSPECTIVES: goethe.de/perspectives_eu.
Co-funded by the European Union. Views and opinions expressed are, however, those of the author(s) only and do not necessarily reflect those of the European Union or the European Commission. Neither the European Union nor the granting authority can be held responsible.
