Bezmyślność budowlana. Czy mieszkania w Polsce mogą być tańsze?

Szanowni Państwo!

Od 2,5 do nawet 3 milionów – szacuje się, że nawet tyle mieszkań powinno powstać w Polsce, żebyśmy pod względem ich dostępności dobili do średniej w Unii Europejskiej. To bardzo dużo, biorąc pod uwagę, że obecnie rocznie buduje się w naszym kraju około 200 tysięcy mieszkań i są to rekordowe wyniki. To jednak nie znaczy, że jeśli spokojnie poczekamy kolejne 15 lat, uda nam się w końcu zaspokoić potrzeby mieszkaniowe. Problem jest bowiem znacznie bardziej złożony.

Po pierwsze, popyt na nieruchomości nie jest rozłożony równomiernie, a zapotrzebowanie na mieszkania w Warszawie czy Gdańsku dalece przekracza zapotrzebowanie w Szydłowcu, Nidzicy czy Sieradzu. Nie wystarczy więc po prostu budować, trzeba budować tam, gdzie ludzie potrzebują mieszkań i chcą je kupić.

Po drugie, w takiej sytuacji, kiedy popyt na mieszkania jest skoncentrowany w kilku miejscach, szybko rosną ceny gruntów, które stają się coraz trudniej dostępne. A wraz z cenami gruntów rosną także ceny mieszkań. Oczywiście, można próbować obniżać ceny i kusić klientów, budując mieszkania na obrzeżach miast czy na terenach podmiejskich. To jednak tylko oszczędność pozorna, bo wówczas powstają nowe problemy i nowe ogromne koszty – nie tylko dla lokatorów, w postaci kosztów i czasu dojazdu, ale i dla państwa.

„W Polsce […] buduje się w sposób nieprzemyślany w odniesieniu do całych obszarów, opierając się na indywidualnych decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy”, mówi profesor Piotr Lis, ekonomista z Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, w rozmowie z Łukaszem Pawłowskim.

„Oczywiście w takim przypadku mamy porozrzucaną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną najczęściej z dala od miast, często nawet z dostępem drogą wewnętrzną nieutwardzoną, z dala od placówek ochrony zdrowia, edukacji czy kultury, z dojazdami do pracy po dwie godziny dziennie. Przecież to są kolejne problemy, które sobie mnożymy, ponieważ zapewnienie dostępu do żłobków, dróg i szkół generuje dodatkowe koszty”.

Co więcej, jak tłumaczy Lis, potrzeby mieszkaniowe Polaków wynikają nie tylko z fizycznego braku mieszkań, ale też nieefektywnego wykorzystania tego zasobu, który już mamy. O co chodzi?

Otóż w Polsce, i to po trzecie, nie wszystkie mieszkania są kupowane po to, by w nich mieszkać. Rosnąca liczba zakupów to forma lokaty kapitału. Mieszkania na atrakcyjnych rynkach są kupowane po to, by zarabiać na ich wynajmie – krótko- lub długo terminowym – ale także po prostu na ich nieustannie rosnącej wartości. Jak podaje Narodowy Bank Polski, w największych miastach w Polsce na rynku pierwotnym nawet 70 procent mieszkań jest kupowanych za gotówkę! Biorąc pod uwagę dane dotyczące płac, trudno przypuszczać, by kupującymi byli przeciętni Polacy szukający dla siebie pierwszego lokum. Krótko mówiąc, nie jest więc tak, że jeśli na rynek trafią nawet 3 miliony mieszkań, to trafią one do ludzi, którzy faktycznie chcieliby w nich zamieszkać. Polskie miasta nie przyciągają jeszcze inwestorów z całego świata – jak Londyn czy Nowy Jork – ale problem staje się coraz poważniejszy.

Jednocześnie błyskawicznie rośnie w Polsce wartość kredytów mieszkaniowych. Według danych Narodowego Banku Polskiego, w styczniu 2000 roku ogólna wartość „kredytów i pożyczek mieszkaniowych udzielonych gospodarstwom domowym” wynosiła niewiele ponad 6 miliardów złotych. W listopadzie 2019 roku przekroczyła… 442 miliardy złotych.

Mamy więc wąską grupę rodaków, których stać na zakup pierwszego i kolejnych mieszkań za gotówkę, oraz znacznie szerszą grupę, która musi w tym celu zaciągać wieloletnie kredyty. Ale, jak sugerują dane, większość Polaków… nie należy do żadnej z tych grup. Organizacja Habitat for Humanity szacuje, że nawet 70 procent rodaków nie ma zdolności kredytowej, a zatem nie mogą kupić mieszkania na wolnym rynku! Wielu z nich jednocześnie jest jednak zbyt „zamożna”, aby liczyć na pomoc państwa – wpadają więc w swego rodzaju pułapkę.

„Około 40 procent Polaków nie kwalifikuje się do otrzymania mieszkania komunalnego – których i tak nie ma wystarczająco dużo, więc można zakwalifikować się co najwyżej do miejsca w kolejce – a jednocześnie nie stać ich na to, żeby wziąć kredyt”, mówi dr Joanna Kusiak, socjolożka z Uniwersytetu Cambridge i badaczka miast, w rozmowie z Łukaszem Pawłowskim.

Pewnym pomysłem na rozwiązanie tych problemów były programy typu Mieszkanie dla Młodych czy Rodzina na Swoim, w ramach których państwo zapewniało dopłaty dla określonych grup obywateli poszukujących mieszkania. Takie inicjatywy nie są jednak pozbawione poważnych wad. Jak twierdzi Joanna Kusiak, programy „napędziły popyt, a dopłaty od państwa zostały przetransferowane do kieszeni deweloperów i częściowo banków. Przeciętny obywatel, nawet jeśli miał poczucie, że coś od państwa dostał, tak naprawdę niewiele na tym skorzystał”.

Jak poradzić sobie z tą trudnością? Na świecie – i coraz częściej w Polsce – sugeruje się, że rozwiązaniem może być pobudzenie rynku najmu. Kto jednak ma zbudować nowe mieszkania na wynajem? Program Mieszkanie Plus pokazuje, że państwo, przynajmniej w Polsce, ma z tym problem. Pozostają więc podmioty prywatne, ale tu pojawia się cały szereg potencjalnych zagrożeń – jak zapewnić odpowiednią jakość tych lokali, jak zadbać o prawa lokatorów, zapewnić trwałość umów najmu, a także względnie niskie i stałe czynsze.

Wreszcie, warto pamiętać, że – mimo boomu na rynku na mieszkaniowym – zmieniają się także potrzeby i rosną oczekiwania ze strony klientów, którzy coraz częściej zwracają uwagę już nie tylko na sam budynek i jego lokalizację, ale także na otoczenie.

„Mówimy głośne «przepraszam» za to, że w przeszłości zwracaliśmy za mało uwagi na otoczenie miejskie, jak było w przypadku grodzonych osiedli. Uczymy się tego”, mówi Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w rozmowie z Tomaszem Sawczukiem. „To samo dotyczy ekologii. Nasi klienci chcieli od nas parkingów, wybrukowanych kostką szerokich chodników i ewentualnie tui posadzonych równomiernie, żeby nie trzeba było sprzątać. Dzisiaj ludziom zaczyna brakować zieleni w mieście. Zaczynamy o nią walczyć. Sami dostrzegamy, że lepiej może zostawić nieeleganckie drzewo, zamiast je wycinać – więcej osób to doceni”.

Bardzo często jednak interesy deweloperów, klientów i mieszkańców miasta to trzy odrębne bieguny. Deweloperzy chcieliby na przykład jak najszybszych pozwoleń na budowę i nowych terenów pod budowę, a to niekiedy wywołuje protesty dotychczasowych mieszkańców, którzy nie chcą nowych osiedli w swojej okolicy. Zwłaszcza jeśli miałyby być one budowane kosztem terenów zielonych. Z kolei budowa na obrzeżach miast pociąga za sobą konieczność poczynienia ogromnych inwestycji w drogi, komunikację miejską i usługi publiczne. Co więcej, jak już wspomnieliśmy, nowe mieszkania nie rozwiążą problemu, jeśli ostatecznie zamiast trafić do osób potrzebujących, zostaną wykupione w charakterze inwestycji i pozostawione puste.

Wszystko to sprawia, że potrzebujemy polityki mieszkaniowej z prawdziwego zdarzenia, której twórcy dostrzegą nie tylko, z jak poważną, ale przede wszystkim z jak złożoną kwestią mamy do czynienia. Samo budowanie nie rozwiąże naszych problemów – trzeba też wiedzieć gdzie, jak, w jakich cenach i dla kogo mają powstać nowe mieszkania. I czy lepiej by trafiały do sprzedaży czy na rynek najmu.

Obok głosów Joanny Kusiak, Piotra Lisa oraz Konrada Płochockiego, w najbliższych dniach opublikujemy także artykuł Rafała Trzeciakowskiego, ekonomisty z Forum Obywatelskiego Rozwoju.

Zapraszamy do lektury!

Redakcja „Kultury Liberalnej”