Chaos przestrzenny, przeludnione mieszkania, nieuregulowany rynek najmu, brak katastru, zmienne stopy kredytów hipotecznych i wiele innych – liczba problemów, które wpływają na mieszkaniową sytuację Polaków, przytłacza wszystkich ekspertów zajmujących się tym obszarem polityki publicznej. Jest również od dekad usprawiedliwieniem dla polityków i urzędników, którzy (mniej lub bardziej trafnie) wykręcają się od odpowiedzialności za realizację polityki mieszkaniowej w naszym kraju.
Wciąż dominującym poglądem polskich polityków jest przekonanie, że wszyscy mieszkańcy naszego kraju dążą za wszelką cenę do zakupienia mieszkania na własność. Nadal nie potrafimy określić, ile mieszkań w Polsce brakuje. Za zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych odpowiada niemal w całości rynek prywatny. Państwo i samorządy są na uboczu. Trudno wskazać w Europie kraj, którego rynek mieszkaniowy byłby tak bardzo uzależniony od prywatnych inwestorów. W konsekwencji państwo mimo wielu podjętych prób wciąż może jedynie przyglądać się rosnącym cenom czynszów oraz budowaniu mieszkań dla poszukujących bezpiecznej przystani dla swojego kapitału.
Zjednoczona Prawica obiecała, że będzie inaczej
Wiarygodność obecnego rządu w obszarze polityki mieszkaniowej jest wątpliwa. Gdy Zjednoczona Prawica przejmowała władzę w 2015 r., polityka mieszkaniowa była przynajmniej deklaratywnie jednym z kluczowych obszarów, którym miała się zająć nowa ekipa rządząca. Celem miały być setki tysięcy mieszkań dostępnych cenowo oraz różne obszary wsparcia dla wielu grup społecznych, w tym dla tych, które pozostają w tzw. luce czynszowej.
Polityczna rzeczywistość brutalnie zweryfikowała obietnice. Do najbardziej medialnej części Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM), czyli programu Mieszkanie+, mało który polityk się przyznaje, a urzędnicy odpowiedzialni za jego stworzenie już od kilku lat są poza administracją. | Jakub Kucharczuk
Mieszkanie+ ma w przestrzeni medialnej łatkę katastrofy. Wizerunkowy blamaż stał się tak dotkliwy, że urzędnicy wciąż odpowiedzialni za realizację poszczególnych części NPM na wstępie każdego wystąpienia medialnego zastrzegają, że oni z Mieszkaniem+ nie mieli nic wspólnego, i proszą o przekazywanie pytań na ten temat do rzecznika rządu.
Nie oznacza to jednak, że wszystkie narzędzia polityki mieszkaniowej ostatnich lat należy wyrzucić do kosza. NPM przeszedł fundamentalne zmiany – obietnica budowy tanich mieszkań zeszła z ust polityków, ale za to pojawiło się kilka obiecujących narzędzi realizacji polityki mieszkaniowej. Równocześnie zmieniono główne założenia – to nie rząd, ale samorządy i prywatni inwestorzy mają budować w Polsce mieszkania.
Zrzucenie odpowiedzialności? Zapewne tak. Eksperci wskazują, że drugie podejście Zjednoczonej Prawicy do stworzenia zrębów polityki mieszkaniowej było zdecydowanie rozsądniejsze z perspektywy szans na realizację założeń. Najważniejsze jest jednak to, że stworzono narzędzia pozwalające na dostarczenie w perspektywie kilku lat takiej liczby mieszkań, która zmieni częściowo sytuację na rynku mieszkaniowym. Czy to się na pewno uda? Trudno powiedzieć. Drastycznie zmieniony Narodowy Program Mieszkaniowy, choć ma już niewiele wspólnego ze swoją pierwotną wersją, wciąż doświadcza podobnych problemów blokujących jego realizację.
Nawet najlepszy rządowy program polityki mieszkaniowej nie będzie mógł skutecznie działać, jeżeli nie przekona się samorządowców i urzędników, że budowa mieszkań jest w gestii administracji rządowej i samorządowej. Są największymi hamulcowymi. | Jakub Kucharczuk
Wciąż jedynie nieliczni samorządowcy rozumieją, że rolą ich miast i gmin jest tworzenie mieszkań nie tylko dla celów socjalnych. Na poziomie politycznym trzeba przełamać także opór spółek Skarbu Państwa i rządowych instytucji – to właśnie one są często właścicielami terenów, które zamiast trafiać do sprzedaży, powinny być częścią ambitnych projektów budowy osiedli mieszkaniowych.
Narzędzia dla samorządów już istnieją
W niedawno opublikowanym przez Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego raporcie „Lokalna alternatywa. Jak wybudować w Polsce brakujące mieszkania?” dr Alina Muzioł-Węcławowicz wskazała, że choć samorządy nie mają większego wpływu na komercyjny rynek najmu, to już w obszarze mieszkalnictwa społecznego mogą i powinny prowadzić strategiczną politykę mieszkaniową wykraczającą poza ustawowe zadania obligatoryjne. „Takiej polityce od niedawna sprzyja część rządowych reform mieszkaniowych” – argumentowała dr Muzioł-Węcławowicz. W dalszej części analizy wskazywała, że po zmianach w Narodowych Programie Mieszkaniowym „znacząco zwiększyła się dostępność i atrakcyjność rządowego wsparcia finansowego dla gmin realizujących bezpośrednio zadania mieszkaniowe (mieszkania komunalne) lub pośrednio – jako właściciele spółek komunalnych wykonujących program mieszkaniowy miasta (towarzystwa budownictwa społecznego, inne spółki komunalne)”.
Analiza, do której odsyłam, pokazuje przede wszystkim, w jaki sposób samorządy mogą korzystać z już istniejących instrumentów. Jej autorka świadomie pomija jednak aspekt polityczny. Samorządy nie skorzystają z narzędzi polityki mieszkaniowej, jeśli nie zechcą wziąć odpowiedzialności za realizowanie tego obszaru polityki publicznej. A z tym jest wciąż źle, o czym najdobitniej świadczą poniższe mapy, które przygotował Kosma Nykiel.
Posiłkując się analizą Kosmy Nykiela, warto zaznaczyć, że od 2016 do 2020 r. najwięcej mieszkań społecznych czynszowych zbudowano w Szczecinie (989), Wrocławiu (668), Gdańsku (478) i Toruniu (418). Pośród niewojewódzkich miast na prawach powiatu najlepsze wyniki osiągnęły Jaworzno (292), Ruda Śląska (165) i Krosno (159), a z pozostałych miast położone na Dolnym Śląsku – Głogów (144), Polkowice i Jelcz-Laskowice (po 128). Warto wspomnieć też o niespełna 6-tysięcznym Karlinie, które zbudowało 84 lokale, czyli więcej niż niemal 700-tysięczna Łódź.
Poza nielicznymi wyjątkami liczba mieszkań budowanych (lub powstających ze wsparciem finansowym lub gruntowym) przez samorządy w Polsce jest marginalna. Jedynie nieliczni samorządowcy czują odpowiedzialność za sytuację mieszkaniową obywateli swojego miasta czy gminy.| Jakub Kucharczuk
Opór samorządowców wobec zaangażowania się w realizację polityki mieszkaniowej jest zadziwiający. Nie ma żadnego uzasadnienia, aby lokalni urzędnicy i politycy nie zaspakajali potrzeb mieszkańców ich miast i gmin. Co więcej, nieliczne przykłady sprawnych samorządowców (jak wspomniane wcześniej Karlino) pokazują, że istniejące narzędzia często są wystarczające, aby budować atrakcyjne i czynszowo dostępne mieszkania. Co więcej, czynsz w mieszkalnictwie społecznym zasadniczo pokrywa koszty funkcjonowania i utrzymania tych budynków/osiedli. Samorządowcy, którzy decydują się na realizację lokalnej polityki mieszkaniowej, nie tracą na tym finansowo, jak dzieje się to innych obszarach polityki publicznej, np. w edukacji czy transporcie publicznym (te zazwyczaj są deficytowe).
Dodatkowo samorządy dysponują znaczną przewagą, jeśli chodzi o możliwości budowy tanich mieszkań. Świetnie pokazał to Kosma Nykiel w analizie opublikowanej na łamach Klubu Jagiellońskiego. Pokazał w niej poszczególne koszty budowy bloku mieszkalnego przez łódzki TBS. Jakie samorządy mają przewagi względem deweloperów? Dysponują miejskim zasobem ziemi, mogą ubiegać się o centralne dotacje, a inwestycję mogą wychodzić na zero.
Zamiast wyprzedawać majątek, przeznaczmy go na cele mieszkaniowe
Dlaczego program Mieszkanie+ nie wyszedł? Oddajmy głos prezesowi Kaczyńskiemu: „Wspomnieli panowie sami o wpływach deweloperów – to jest pierwsza sprawa. Drugą jest niezwykle trudna do przełamania resortowość. Opór stawiany przez instytucje dysponujące np. terenami przed ich przekazaniem do programu Mieszkanie+ był dla mnie niepojęty, i to na każdym szczeblu”. Diagnoza Kaczyńskiego jest oczywiście dla jego partii politycznie wygodna (choć warto zauważyć, że polityka mieszkaniowa to jeden z nielicznych obszarów, w którym rządzący przyznali się do fiaska), ale zwraca uwagę na rzadko wspominany w eksperckich analizach czynnik, jaki często ma decydujący wpływ na powodzenie konkretnej reformy – opór instytucjonalny.
Jednym z głównych warunków skuteczności istniejących instrumentów polityki mieszkaniowej jest dostępność atrakcyjnych gruntów, które mogą być zabudowane. Oczywiście ich dostępność w 2022 r. jest zauważalnie mniejsza niż jeszcze 2 dekady temu, jednak wciąż spółki Skarbu Państwa oraz centralne agencje i instytucje są w posiadaniu atrakcyjnych terenów, które obecnie leżą odłogiem. | Jakub Kucharczuk
Wspomniany przez Kaczyńskiego opór wielu państwowych instytucji wobec zaangażowania się w realizację celu publicznego, którym jest budowa mieszkań, sprawia, że możemy zapomnieć o tworzeniu dużych projektów mieszkaniowych. To głównie z tego powodu inwestycje czynszowe powstałe w ramach programu Mieszkanie+ (wciąż nieliczne osiedla, m.in. te w Katowicach lub Krakowie) zostały ulokowane na obrzeżach miast.
Swoje za uszami mają oczywiście również samorządowcy. Przecież wiele z najgorszych przykładów prywatnych inwestycji deweloperskich powstało na terenach wcześniej sprzedanych przez jednostki samorządu. Sektor publiczny w naszym kraju wciąż woli wyprzedawać grunty, zamiast wykorzystywać je pod budownictwo mieszkaniowe. Pokrywa tym dziury w budżecie, ale potencjalne zyski są krótkoterminowe. Potem ta sama gmina ponosi koszty źle zaplanowanych osiedli bez parkingów, komunikacji miejskiej, usług i terenów zielonych.
Od zmian postępowania podmiotów publicznych zależy powodzenie Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, które wprowadzone do Narodowego Programu Mieszkaniowego mają być następcą TBS-ów. Choć te powstają i zaczynają planować całkiem obiecujące inwestycje, to brak szerokiego dostępu do gruntów publicznych może zdecydować o fiasku tego instrumentu.
Przyzwyczajmy się do polityki mieszkaniowej w debacie publicznej
Oczywiście nawet szerokie zaangażowanie samorządowców oraz większa dostępność państwowych gruntów nie będzie panaceum na wszystkie bolączki mieszkaniowe Polaków. Tych jest zdecydowanie więcej i niestety wiele wskazuje na to, że popularne powiedzenie „gorzej być nie może” w przypadku rynku mieszkaniowego nie ma zastosowania. Zamiast szukać Świętego Graala, za pomocą którego sprostamy wszystkim wyzwaniom, spróbujmy przekonać politycznych decydentów do rozwiązania problemów w poszczególnych obszarach.
Opisane powyżej dwa wyzwania nie wydają się zbytnio kontrowersyjne. Ich rozwiązania biegną w poprzek partyjnego sporu, dzięki czemu możemy oczekiwać szerokiego poparcia politycznego. Ważny jest również kontekst wyborczy – polityka mieszkaniowa w 2023 r. powinna stać się gorącym temat nie tylko dla kandydatów na posłów i senatorów, ale również dla lokalnych polityków ubiegających się o pozycję radnych czy burmistrzów. To oni będą mieli w rękach narzędzia, które mogą wyraźnie zmienić rynek mieszkaniowy w naszym kraju.
Co jednak najważniejsze, polityki mieszkaniowej nie da się wrzucić do głębokiej szuflady podpisanej: „Zbyt trudne do reformy”. W najbliższej dekadzie będzie to kluczowy problem publiczny. To on ukształtuje polską scenę polityczną nie tylko w parlamencie, ale i w setkach rad gmin, których członkowie do tej pory ignorowali problemy mieszkaniowe swoich wyborców.
