Własność. Powrót w chwale
Zmiana ustrojowa, jaka dokonała się w Polsce po roku 1989 r., w oczywisty sposób była spleciona z reformą prawa. Zwykło się w takich przypadkach za kwintesencję zmiany prawnej uważać zmianę konstytucji, ale dla praktyki obywatelskiego bytowania nie mniejsze znaczenie mają zmiany w ustawodawstwie, w prawie lokalnym, a wreszcie to, jak prawo interpretują sądy i urzędy.
Już w 1990 r. znowelizowano kodeks cywilny, niwecząc, radziecki w swej proweniencji, prymat własności społecznej nad własnością indywidualną. Własność obywatela ma być odtąd chroniona równie mocno jak własność państwa. Dodatkowo konstytucja z roku 1997 potwierdziła, że „Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności”, zaś samą „własność prywatną” uczyniła jednym z filarów „społecznej gospodarki rynkowej”, która w Rzeczpospolitej ma panować. I – last but not the least – z konstytucji dowiemy, się, że „Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia” oraz że „wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”. Jedno z najbardziej opresyjnych i znienawidzonych narzędzi systemu realnego socjalizmu – kontrola własności prywatnej i łatwość wyzucia obywatela z tejże – zostało odłożone do lamusa.
Świetnie. Ale jakie narzędzie prawne ustawodawca przewidział, żeby rozwiązać kwestie zaszłości, kiedy o kultywowaniu własności prywatnej nikt nie chciał słyszeć? Otóż żadne. Mógłby ktoś zapytać ufnie – aha, skoro żadnych, to przewidziano „grubą kreskę”, abolicję dla działań dotyczących własności realizowanych w poprzednim ustroju? Nic z tych rzeczy. Taka zasada też nie została wprowadzona. Tym samym poczęliśmy kultywować własność niejako wstecznie – pod warunkiem, że w danych kwestiach jest jeszcze o czym rozstrzygać, że jest coś niezałatwionego. Doskonały przykład to dekret Bieruta. Bo odzyskiwanie własności przez dawnych właścicieli to, wbrew powszechnej opinii, nie jest walka z dekretem Bieruta. To walka o to, by dekret Bieruta został w ich przypadku należycie zastosowany.
Dekret Bieruta. Mitologizacja
W październiku 1945 r. wydano dekret o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze Warszawy. Na jego mocy wywłaszczono właścicieli nieruchomości gruntowych w Warszawie, a jednocześnie miano im przyznawać prawo tzw. własności czasowej za symboliczną opłatą, o ile uprawniona osoba złożyła stosowny wniosek w określonym terminie i o ile było to do pogodzenia z przeznaczeniem, które dla danej parceli przewidziały ówczesne władze. Dekret (rozpatrywany łącznie z późniejszymi aktami prawnymi) dawał także byłym właścicielom prawo do odszkodowania (w szczególności w sytuacji, gdy nie otrzymali prawa własności czasowej).
Krajobraz ówczesnej lewobrzeżnej Warszawy to 20 mln metrów sześciennych gruzu i 90 proc. budynków w stanie całkowitego zniszczenia. O wielu właścicielach posesji wiedziano tylko tyle, że nie wiadomo, gdzie ich szukać. Cel dekretu był jasny i zbieżny z celem analogicznych regulacji wydawanych w innych europejskich miastach, które spotkał los podobny do Warszawy – umożliwienie odbudowy. Z pewnością cel ten był realizowany poprzez umniejszenie praw właścicieli, ale nie był to rozbój w biały dzień i sama litera dekretu odpowiadałaby być może nawet współczesnym standardom.
Dlaczego więc konsekwencje dekretu Bieruta są obecnie odkręcane przez sądy? Dlatego, że praktyka miała się do zapisanych w nim zasad nijak. Składający wnioski o przyznanie im „własności czasowej” otrzymywali najczęściej figę z makiem, a uzasadnienie takiej decyzji było w świetle samego dekretu (i późniejszych regulacji) nie do obrony. Także o odszkodowaniu mogli tylko pomarzyć. Wywłaszczonym w 1945 r. właścicielom, z reguły, odmawiano zaspokojenia ich roszczeń, powołując się na plany rozbudowy Warszawy albo różnorakie, nieprzewidywane przez ówczesne prawo, względy społeczne. To, co jest obecnie „odkręcane” przez sądy i urzędy, to nie dekret Bieruta, ale tego dekretu pogwałcenie.
Odzyskanie nieruchomości – tryb podstawowy
W postępowaniu reprywatyzacyjnym sprawdzamy, czy zostały zachowane reguły przewidziane przez dekret Bieruta (ewentualnie inne zastępujące go przepisy prawa). Najpierw sprawdzamy, czy decyzja co do przyznania własności czasowej została w ogóle wydana. Jeśli nie – władze miasta są zobowiązane wydać ją obecnie, przy czym nie będzie to decyzja o nadaniu własności czasowej (której polskie prawo już nie przewiduje), lecz użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków.
Jeżeli własności czasowej jednak onegdaj odmówiono – sprawdza się, czy zasadnie. Czy decyzja została doręczona odpowiedniej osobie, czy uzasadnienie odpowiadało prawu? Czy rzeczywiście wywłaszczenie nastąpiło na określone i zrealizowanie następnie cele publiczne? Czy zachowano inne podstawowe reguły proceduralne? Z powodu panujących w latach powojennych bałaganu, poczucia bezkarności władzy oraz wiadomego stosunku do niegdysiejszych kamieniczników i burżujów, odpowiedź na jedno lub więcej z powyższych pytań nader często brzmi „nie”. To daje szanse, by dawny właściciel stał się użytkownikiem wieczystym gruntu oraz właścicielem wzniesionej na nim nieruchomości. Na przykład – kamienicy.
Jedna rzecz jest tu warta podkreślenia – procesy odzyskiwania własności w tym trybie to często wieloletnie batalie sądowe i administracyjne. Wymagają wiedzy prawniczej, środków finansowych oraz czasu. Nie każdy nimi dysponuje. Nie każdy ma tyle odwagi, by postawić na pozytywny wynik tych postępowań. Jaki tego skutek? Profesjonalizacja procesów odzyskiwania nieruchomości realizowana według modelu: „Proszę się niczym nie martwić, my kupimy od pana roszczenia (płacimy gotówką!) i całe ryzyko pozostaje po naszej stronie”. Działalnością tego rodzaju poczęli się trudnić także prawnicy, czyli osoby w tychże zagadnieniach obeznane. O cieniach takiego stanu rzeczy – poniżej. Ale najpierw – o tym, czy jeśli czyjeś prawa do kamienicy zostały formalnie potwierdzone w procedurze reprywatyzacyjnej, to rzeczywiście znaczy to, że odzyskał on realnie znajdujące się w niej lokale.
Dzień dobry, ja tu mieszkam (ale już się wyprowadzam)
Po uznaniu za nieważną (lub sprzeczną z prawem) decyzji o przejęciu nieruchomości przez miasto sytuacja nie zawsze wraca do stanu, w którym dawny właściciel odzyskuje realnie swoją własność. Albowiem jeżeli „unieważniona” decyzja wywołała tzw. nieodwracalne skutki prawne, czyli gdy np. w danym budynku lokatorzy wykupili swoje mieszkania na własność od „nieprawnego właściciela” (miasta), to ich prawo uznawane jest za silniejsze. Innymi słowy, właściciele mieszkań o powojennej proweniencji pozostają właścicielami, właściciel pierwotny własności nie odzyskuje, a miasto, za karę, że sprzedało „nie swoje”, musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty odszkodowania.
W praktyce – tylko jeśli były (a zarazem niedoszły) właściciel wystąpi o nie do sądu. Kolejna sprawa, czas, koszty, ryzyko procesowe. Jeżeli w odniesieniu do jakichś lokali nieodwracalne skutki prawne nie nastąpiły (czyli, trywializując, mieszkają w nich lokatorzy), następuje przeniesienie własności i lokatorzy płacą od teraz czynsz nie miastu, lecz nowemu (staremu) właścicielowi. Na takich zajmujących nowo odzyskane mieszkania lokatorów wiele jest żargonowych i dosadnych określeń, których nie będziemy tu przytaczać. Wystarczy zauważyć, że powinni być oni traktowani nie tylko jako „przedmiot” tego procesu, ale także jako jego podmiot. Przecież dotyka on najcenniejszego ich dobra – prawa do zamieszkania.
Nie znaczy to, że nowy właściciel może natychmiast pozbyć się swoich lokatorów, wypowiadając im umowy najmu, ponieważ instrumenty ochrony lokatorów są w polskim prawie dość restrykcyjne. Jeśli lokator płaci czynsz regularnie, jeśli nowy właściciel nie chce sam przeprowadzić się do danego lokalu – a trudno, by mieszkał jednocześnie w kilkunastu mieszkaniach – możliwości wypowiedzenia przez niego umowy najmu są bardzo ograniczone.
To, co w teorii brzmi dość dobrze, w praktyce bywa dla lokatorów przekleństwem. Bywa albowiem tak, że nowi właściciele zatrudniają tzw. czyścicieli kamienic, którzy albo prowadzą przedłużające się „remonty”, albo odwrotnie, niszcząc elementy budynku i instalacji, uprzykrzają życie lokatorom i w ten sposób próbują zmusić ich do wyprowadzki. To oczywiście całkowicie bezprawna metoda działania.
Inną metodą pozbycia się lokatorów jest podwyższanie czynszu. W odróżnieniu od działalności „czyścicieli” jest ono w pełni zgodne z prawem, o ile podwyżki mieszczą się w określonych prawem granicach. Nowy właściciel budynku jest prawnie zobowiązany do utrzymania go w odpowiednim stanie. Koszty tego zadania są niejako „rozpisywane” na lokatorów. W normalnych warunkach taki model działa prawidłowo. Natomiast przy złej woli ze strony właściciela budynku bezzasadnie rozdęte koszty utrzymania budynku mogą prowadzić do zaległości po stronie lokatorów – a w konsekwencji zmusić ich do opuszczenia mieszkania.
Co ciekawe, powyższe praktyki mogą nie ominąć osób, które wykupiły swoje mieszkania na własność. Tytułem przykładu – jeśli nowy właściciel, mający większościowe udziały w budynku, zarządzi drastyczne podniesienie składek na fundusz remontowy, płacą je wszyscy – niezależnie od tego, czy swoje mieszkanie wynajmują, czy też je wykupili.
Właściciel budynku z kolei korzysta na podniesieniu składek na fundusz remontowy podwójnie – w krótkim czasie uzyskuje środki na remont nieruchomości, a jednocześnie w dłuższym okresie pozbywa się niechcianych, nie dość zamożnych lokatorów. Decyzje właściciela budynku o podniesieniu składek na utrzymanie budynku lokatorzy mogą zaskarżyć, ale wiąże się to z niekiedy długą batalią sądową.
Oczywiście, sposoby działania właścicieli lub osób działających w ich imieniu nakierowane na pozbycie się lokatorów bywają nieetyczne i sprzeczne ze zwykłą przyzwoitością. Więcej nawet, znamy przypadki, które trudno zakwalifikować inaczej niż jako pospolite przestępstwa. Warto się jednak zastanowić – czy nie można utemperować dzięki systemowym rozwiązaniom ludzkiej chciwości i egoizmu? Czy nie można prawnie zmniejszyć pokusy pozbywania się lokatorów, za wszelką cenę, nie zważając na ich interesy? Polskie prawo regulujące reprywatyzację nieruchomości mieszkalnych stawia dawnego właściciela oraz lokatora z definicji w pozycji ostrego konfliktu interesów, co przynosi często opłakane skutki dla słabszej strony tego konfliktu. Wcale tak być nie musi. Są na to w Europie opracowane i sprawdzone rozwiązania. Ale to już temat na odrębny artykuł.
Nabywcy roszczeń i kuratorzy
Ze względów, o których pisałem wyżej, roszczenia o zwrot nieruchomości są często zbywane osobom mającym większe szanse na ich skuteczne dochodzenie. W konsekwencji nieruchomości takie są zwracane nie spadkobiercom, ale osobom trzecim. Niekiedy roszczenia są skupowane po skrajnie zaniżonych cenach – za roszczenie do kamienicy wartej miliony można zapłacić spadkobiercom kilkaset złotych. Jak to możliwe? To jeden z trzech – obok niżej opisywanego modelu odzyskiwania własności „na kuratora” – skutków stosowania kowalskiego młota do subtelnej materii reprywatyzacyjnej.
Zgodnie z ogólnymi przepisami roszczenia jako prawo majątkowe są dobrem zbywalnym. Dopóki nie zachodzą szczególne okoliczności – sprzedawca nie jest w błędzie ani w stanie wyłączającym świadome podjęcie decyzji (demencja, wpływ środków odurzających etc.) lub nie znajduje się w tzw. przymusowym położeniu – nie ma podstawy prawnej do podważenia takiej transakcji. Mówiąc w pewnym uproszczeniu, jeśli świadomy tego, co robi, Jan Kowalski chce sprzedać coś, co jest warte milion złotych, za tysiąc złotych – Państwu i sądom nic do tego. Volenti non fit iniuria. To też wyraz zasady swobody w dysponowaniu swoją własnością!
Co prawda zgodnie z kodeksem cywilnym czynność prawna jest nieważna, jeśli jest sprzeczna z „zasadami współżycia społecznego”, ale sądy od czasów przemiany ustrojowej przejawiają pewną niechęć do powoływania się na tę zasadę przy ferowaniu wyroków. Zasady współżycia społecznego kojarzą się źle, bo z systemem minionym.
Zauważmy, że jeżeli nabywcy roszczeń są podmiotami „wyspecjalizowanymi” w odzyskiwaniu praw do nieruchomości, to nie dość, że mogą nazbyt elokwentnie „przekonywać”, że dane roszczenie jest „niewiele warte”, to jeszcze swoją sprawność w testowaniu granic działań zgodnych z prawem mogą sprawdzać na lokatorach. Lokatorach, którzy podobnie jak kamienice, w których mieszkają, są dla nich wyłącznie elementem ekonomicznego równania. Ponadto wyspecjalizowane podmioty stoją przed pokusą tropienia tych nieruchomości, co do których mogłyby być składanie roszczenia. Czyli uzyskiwać prawa do nieruchomości metodą „na kuratora”.
Instytucja kuratora pochodzi z prawa rzymskiego i w swoim założeniu ma służyć ochronie majątku osoby, której miejsce pobytu jest nieznane. W takiej sytuacji można wystąpić o status kuratora, a jego rolą jest opieka nad majątkiem. Tytuł kuratora – formalnie uznany przez prawo – ma zapewnić osobie go posiadającej możliwość występowania w roli zarządcy.
W przypadku działań reprywatyzacyjnych ten mechanizm jest używany niezgodnie z jego celem. W czasie wojny wielu właścicieli kamienic zginęło, ale brak formalnego potwierdzenia ich śmierci. Operatywni obywatele wyszukują nazwiska byłych właścicieli kamienic i wnoszą, by sąd ustanowił ich kuratorem. Sądy, nie rozpoznając specyfiki sytuacji wojennej oraz obawiając się uznać dawnego właściciela za zmarłego (nawet jeśli rzeczony jest w wieku matuzalemowym), przyznają taki status wnioskodawcom. Kurator w ramach działania w interesie i na rzecz „nieobecnego” właściciela, którego wciąż pro forma poszukuje, występuje o przeprowadzenie postępowania reprywatyzacyjnego. W razie jego skuteczności, wciąż działając z pobudek czysto altruistycznych, zarządza kamienicą i lokalami, często uzyskując na swoją rzecz wpisy do księgi wieczystej i uzyskując pełną kontrolę nad „osieroconym” majątkiem.
Jak widać, rola instytucji kuratora polegająca na kierowaniu się wyłącznie interesem osoby nieobecnej (i jej majątku) ulega tutaj zupełnemu wypaczeniu. Gdyby Rzymianie znali pojęcie zasad współżycia społecznego, z pewnością uznaliby, że takie instrumentalne wykorzystanie go jest z tymi zasadami sprzeczne.
Ale właśnie na zasady współżycia społecznego powołał się niedawno Sąd Najwyższy, kiedy unieważnił zakup roszczenia do udziału we własności nieruchomości za kilkadziesiąt złotych. Podobnie wskazał, że nieprawidłowe jest ustanawianie kuratorów dla osób, co do których występują przesłanki uznania za zmarłego. Być może idzie nowe. Być może ów kowalski młot ogólnych rozwiązań zaczyna być przez sądy „cieniowany” przez odwoływanie się do „reguł sprawiedliwościowych”.
Pytanie, czy nie jest już za późno na to, by takie działania mogły wykreować prawidłowo funkcjonującą w całym systemie prawa, odmienną praktykę orzeczniczą dotyczącą procesów reprywatyzacyjnych. Czy będzie szansa na jej wystarczające zakorzenienie i koegzystencję z dotychczas wypracowanymi rozwiązaniami? Być może jedyną drogą, na obecnym zaawansowanym etapie nieprzystawalności rozwiązań prawnych do potrzeb społecznych, jest poważna ingerencja ustawowa i całkowita zmiana modelu reprywatyzacji? To, jaki ma być jej kształt i czy mała ustawa reprywatyzacyjna wyznacza słuszny kierunek, to już temat na odrębną analizę.
